Форс-мажор и простой точки: кто платит аренду и что не покроет полис

Владелец развлекательной точки считает риски по своей стороне стола: трафик, сезон, персонал, контент. Весь этот расчёт обнуляет один вид события, которым он не управляет вообще.

Четыре ситуации, каждая из которых регулярно случается с арендаторами торговых центров. Центр эвакуировали в субботу вечером. Отключили электричество на весь этаж. У соседа загорелась подсобка, и пожарные закрыли галерею на два дня. Надзор выдал предписание и приостановил работу зала.

Зал закрыт. Гости переносят брони или требуют деньги назад. А дальше начинается самое неприятное: аренда за эти дни капает, зарплаты капают, лицензии и подписки на софт тоже идут по календарю. Вопрос, который люди задают в этот момент, звучит просто - кто за всё это платит.

Ответ в законе есть, и он неудобный. Фраза «у нас форс-мажор» сама по себе не отменяет ни одного платежа: Гражданский кодекс освобождает от ответственности за неисполнение, а само обязательство оставляет в силе.

Чтобы не платить за закрытые дни, нужны конкретные статьи, рабочий форс-мажор в договоре аренды и подтверждающий документ.

Я разбираю тему по текстам норм и по тому, как это ложится на арендованную точку площадью 200-600 м² в торговом центре.

Фактура - тексты Гражданского и Трудового кодексов, КоАП, двух постановлений Правительства об антитеррористической защищённости, регламент торгово-промышленной палаты и решения арбитражных судов по простою арендаторов.

Раз в неделю разбираем деньги, договоры и операционку развлекательных форматов. Подпишитесь, если сейчас читаете договор аренды или считаете запас на непредвиденные расходы.

Что по закону считается форс-мажором, а что нет?

Коротко: форс-мажор - это обстоятельства чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях, так их описывает статья 401 ГК РФ. Там же прямо перечислено, что к ним не относится: нарушение обязанностей контрагентами, отсутствие на рынке нужных товаров и отсутствие у должника денег. Признание события форс-мажором освобождает от ответственности за неисполнение, но само обязательство не отменяет.

Статья 401 ГК РФ формулирует правило для предпринимателя строже, чем для обычного человека. Он отвечает за неисполнение обязательства независимо от вины. Исключение одно: «если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств».

Два слова в этой формуле решают исход спора.

1. Чрезвычайность. Событие выходит за рамки обычного хода дел. Падение выручки, уход якорного арендатора из галереи, рост ставки аренды к такому не относятся: это нормальный предпринимательский риск.
2. Непредотвратимость при данных условиях. Любой участник оборота в такой же ситуации не смог бы исполнить обязательство. Если выход был и его не использовали, довод рушится.

Дальше в той же статье перечислено, что форс-мажором не считается. Дословно: «нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств». Третий пункт закрывает самый частый довод арендатора. Нет денег из-за того, что зал простоял неделю, - это не непреодолимая сила.

Границы самого эффекта тоже стоит знать. Форс-мажор по статье 401 ГК снимает ответственность: неустойку, пени, убытки. Обязательство при этом живо, и после окончания события его придётся исполнить.

Прекращает обязательство другая конструкция - статья 416 ГК: «Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает». Для аренды это обычно работает так: обязательство прекращается на будущее, а плата за прошлые месяцы остаётся к оплате.

Практический вывод для точки в ТЦ: на один и тот же закрытый день будут работать разные нормы в зависимости от того, что именно произошло и кто чем распорядился.

Какие остановки бывают у точки в торговом центре?

Коротко: остановки различаются не длительностью, а источником. Эвакуация по сообщению об угрозе, авария на сетях, пожар у соседа, предписание надзора, решение собственника ТЦ и внешнее повреждение помещения дают разные правовые последствия. От источника зависит, можно ли требовать снижения аренды, сработает ли страховка и к кому вообще адресовать претензию.

Для денег важен один вопрос: по чьей воле или по чьей вине зал не работает. Арендованная точка в ТЦ зависит сразу от трёх субъектов - собственника объекта, поставщиков ресурсов и государственных органов.

Сценарий из первой строки в октябре 2026 года перестал быть теоретическим. Торговый центр «Мега Гринн» в Белгороде приостановил работу 25 октября после ночной атаки беспилотников. По сообщению издания «Взгляд» со ссылкой на ТАСС, в городе «повреждения получили восемь коммерческих и три социальных объекта, 30 многоквартирных и четыре частных дома, 35 автомобилей и три административных здания». Днём раньше, 24 октября, персонал логистического центра Ozon в Омске эвакуировали во время атаки на северный промышленный узел города.

Два сценария из таблицы для арендатора самые обидные, и оба частые. Первый - короткая эвакуация: по деньгам потеря есть, по праву почти ничего нет, потому что несколько часов простоя суд не признает существенным ухудшением условий пользования. Второй - предписание из-за собственного нарушения: тут остановка оформлена законно, и внешним событием её не назвать. Про то, по каким статьям зал закрывают на срок до 90 суток и как подготовиться к визиту инспектора, у меня есть отдельный разбор проверок VR-парка.

Границу ответственности внутри торгового центра тоже стоит знать заранее: за свою арендованную зону по пожарной части отвечает сам арендатор. Это разобрано в материале про пожарную безопасность VR-парка, там же про эвакуацию гостей, которые в момент тревоги находятся в шлемах и не видят зала.

Кто платит аренду за дни, когда точка закрыта?

Коротко: по умолчанию аренду платит арендатор, даже если зал стоял. Снизить её можно по статье 614 ГК, когда условия пользования существенно ухудшились не по вине арендатора. Если помещение стало непригодным, работает статья 620 ГК и право на досрочное расторжение. При прямом запрете деятельности актом органа власти применяется статья 417 ГК. Всё остальное решает текст договора.

Первое, что надо принять: арендная плата вносится за предоставленное право пользования помещением, а не за фактическую выручку. Исключений из этого правила четыре.

Статья 614 ГК - уменьшение платы. Дословно: «арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились». Ключевое слово - «существенно». Закрытая на два дня галерея под это подходит заметно лучше, чем двухчасовая эвакуация.

Статья 620 ГК - расторжение по требованию арендатора. Одно из оснований сформулировано так: «имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования». Это рычаг для затяжной ситуации, когда помещение восстанавливают месяцами.

Статья 328 ГК - встречное исполнение. Аренда устроена как взаимный обмен: арендодатель даёт пользование, арендатор платит. Если обязанная сторона своё исполнение не предоставила, другая «вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков». Когда галерею закрыл сам собственник ТЦ, это самая сильная норма из четырёх.

Статья 417 ГК - акт органа власти. «Если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части». Норма работает при прямом запрете деятельности, и в блоге я уже показывал её границы: падение спроса под неё не подходит.

Чего в этом списке нет - так это надежды на суд по статье 451 ГК про существенное изменение обстоятельств. Там нужно одновременное выполнение четырёх условий. Одно почти всегда рушит дело арендатора: риск изменения обстоятельств не должен лежать на заинтересованной стороне, а падение выручки суды относят к обычному предпринимательскому риску. Так закончилось дело № А40-100692/2020: Верховный суд отказался расторгать договор аренды супермаркета из-за падения потока покупателей в пандемию (pravo.ru, 17.12.2021). Подробный разбор с конкретным делом - в материале про то, как снизить аренду.

Практика по принудительному простою у нас в основном ковидная, и читать её надо с поправкой. Решением от 23.10.2020 по делу № А40-101938/20-61-751 Арбитражный суд города Москвы снизил арендную плату кофейни на 50% за период принудительного закрытия с 28 марта по 31 мая 2020 года. В большем снижении суд отказал: «Указанный размер снижения соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере».

Поправка важная: основанием там была часть 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020, специальная ковидная норма с ограниченным сроком действия, и ссылаться на неё в 2026 году как на действующее право нельзя. Ценность решения в другом: даже при полном запрете работы суд дал компромиссные 50%, а не освобождение от платы целиком.

Рабочая последовательность в день остановки выглядит так:

1. Зафиксировать факт и источник: акт с управляющей компанией, фотографии, объявление ТЦ, копия предписания, справка аварийной службы.
2. В тот же день направить арендодателю письменное уведомление о невозможности пользоваться помещением.
3. Потребовать перерасчёта платы за дни простоя со ссылкой на пункт договора и на статью 614 ГК.
4. Зафиксировать договорённость дополнительным соглашением: без документа перерасчёт держится на честном слове.

Условия, которые решают судьбу точки на годы вперёд, закладываются до подписания: срок, индексация, обеспечительный платёж, порядок расторжения. Полный список того, что проверить в тексте, собран в разборе договора аренды.

Хотите посмотреть, как это выглядит с другой стороны стола?

Важно. Это пересказ норм со ссылками на тексты, а не юридическая консультация. Текст договора аренды в каждом торговом центре свой, и именно он определит, сколько вы заплатите за закрытые дни.

Как прописать форс-мажор в договоре аренды, чтобы он работал?

Коротко: рабочий пункт о форс-мажоре состоит из пяти элементов. Перечень обстоятельств, срок уведомления другой стороны, чем событие подтверждается, что происходит с арендной платой на время события, и с какого момента возникает право расторгнуть договор. Отсутствие пункта не лишает защиты по закону, но лишает понятного порядка действий.

Типовой пункт из договора торгового центра обычно звучит как общая формула про стихийные бедствия и военные действия, после которой стороны «освобождаются от ответственности». Для арендатора этого мало: он освобождается от неустойки, а платить за пустой зал всё равно будет. Поэтому пункт стоит дополнять по пяти позициям.

1. Перечень обстоятельств. Общая формулировка плюс конкретика под ваш формат. Закрытие торгового центра или галереи, прекращение подачи электроэнергии дольше определённого числа часов, эвакуация по требованию уполномоченных органов, ограничение доступа посетителей по решению властей, запрет работы развлекательных объектов.
2. Срок уведомления. Обычно 3-5 рабочих дней с момента наступления события. Пропуск срока - любимый довод другой стороны: не уведомили вовремя, значит, ссылаться не вправе.
3. Чем подтверждается. Акт управляющей компании, предписание органа власти, справка аварийной службы, заключение торгово-промышленной палаты. Чем шире список допустимых доказательств, тем меньше шансов, что ваш документ не примут.
4. Что происходит с платой. Это самый важный подпункт и его чаще всего нет. Формулировка должна прямо говорить: арендная плата за период, когда доступ посетителей в помещение невозможен, не начисляется или начисляется в сниженном размере. Без этой строки вы остаётесь с общей нормой статьи 614 ГК и необходимостью доказывать «существенность».
5. Право на выход. Условие вида «если событие длится более N дней подряд, каждая сторона вправе отказаться от договора без штрафа». Для арендатора, вложившего миллионы в отделку, это страховка от бесконечного ремонта галереи.

Шестым элементом стоит добавить прямую компенсацию, которой в типовых договорах почти не бывает. Юрист по недвижимости, ведущий споры о приостановке торговых центров по требованиям государственных органов, рекомендует формулировку дословно: «в договор аренды вам рекомендуем включать условие «В случае приостановки работы торгового центра по искам, требованиям государственных органов и судебных актов, арендодатель возмещает арендатору убытки в размере... руб. за месяц приостановки деятельности»» (pravorub.ru, 11.10.2022).

Торговый центр соглашается редко, но сам разговор показывает, насколько управляющая компания готова делить риск.

Отдельная ловушка: отсутствие пункта о форс-мажоре не означает отсутствия права. Нормы Гражданского кодекса действуют независимо от того, переписаны они в договор или нет. Запрос «если форс-мажор не прописан в договоре» люди задают часто. Ответ такой: статья 401 ГК применяется всё равно, но каждый шаг придётся обосновывать с нуля.

И последнее. Договор франшизы читается по тому же принципу: что происходит с платежами управляющей компании, если точка не работает. У модели без ежемесячных отчислений с оборота этот вопрос снимается арифметикой, потому что платить процент с нулевой выручки просто не из чего. Что вообще обязан содержать такой договор, разобрано в материале про договор франшизы.

Зачем нужно заключение торгово-промышленной палаты?

Коротко: сертификат самой ТПП России выдаётся только по внешнеторговым контрактам, это прямо записано в законе о торгово-промышленных палатах. По договору аренды внутри России обстоятельства непреодолимой силы свидетельствует региональная палата, и выдаёт она заключение. Рассмотрение заявления занимает 10 рабочих дней и стоит 20 500 рублей, копия заключения - ещё 3 900 рублей без налога.

Запрос «сертификат ТПП о форс-мажоре» люди вбивают в поиск чаще остальных формулировок темы, и почти всегда попадают не туда. Функцию описывает статья 15 Закона РФ № 5340-1 «О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации». Палата «свидетельствует обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) в соответствии с условиями внешнеторговых сделок и международных договоров Российской Федерации». Договор аренды помещения в российском торговом центре к внешнеторговым сделкам не относится.

Для внутренних договоров работает отдельный механизм, и на сайте услуг ТПП России он описан прямым ответом: «ТПП России выдает сертификаты о форс-мажорных обстоятельствах только по внешнеторговым контрактам. А что делать, если нужно засвидетельствовать эти обстоятельства по внутрироссийскому контракту? Ответ: В этом случае можно обратиться в соответствующую торгово-промышленную палату субъекта Российской Федерации».

Порядок закреплён Положением, утверждённым постановлением Совета ТПП РФ от 24.06.2021 № 7-2.

Критерий, по которому палата оценивает заявление, сформулирован жёстче бытового понимания форс-мажора. Страница ТПП Татарстана: «К общему принципу определения непреодолимой силы относится объективный и абсолютный характер обстоятельств». В перечисленных там типичных обстоятельствах рядом со стихийными бедствиями и пожаром стоят «военные действия, террористические акты, диверсии» и «запретительные меры органов государственной власти или местного самоуправления».

Что это означает по деньгам и срокам:

1. Срок. «Рассмотрение... осуществляется в течение 10 рабочих дней с даты регистрации заявления». Для двухдневного простоя процедура бессмысленна по времени.
2. Цена. По тарифам, действующим с 1 февраля 2026 года: рассмотрение заявления о свидетельствовании обстоятельств непреодолимой силы - 20 500 рублей, выдача удостоверенной копии заключения - 3 900 рублей, налог сверху.
3. Сила документа. Заключение палаты подтверждает обстоятельства, но не решает спор. По Обзору судебной практики Верховного суда по коронавирусу признание обстоятельства непреодолимой силой «не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления». Оно устанавливается «с учётом обстоятельств конкретного дела».

Практический вывод: заключение палаты имеет смысл заказывать, когда простой длинный, сумма спора измеряется сотнями тысяч рублей и дело идёт в суд. Для короткой эвакуации хватает акта управляющей компании и письменного уведомления арендодателю в тот же день.

Что стандартный полис не покроет никогда?

Коротко: статья 964 ГК РФ освобождает страховщика от выплаты, если случай наступил из-за ядерного взрыва и радиации, военных действий, маневров и иных военных мероприятий, гражданской войны, народных волнений и забастовок. Отдельным абзацем - убытки от изъятия, конфискации, реквизиции, ареста и уничтожения имущества по распоряжению государственных органов. Договором можно предусмотреть иное, но по умолчанию действует это правило.

Текст статьи 964 ГК стоит прочитать до покупки полиса. Первый абзац: «Если законом или договором страхования не предусмотрено иное, страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения и страховой суммы, когда страховой случай наступил вследствие: воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий; гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок».

Второй абзац добавляет имущественную часть: «Если договором имущественного страхования не предусмотрено иное, страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения за убытки, возникшие вследствие изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов».

Ключевая оговорка в обоих абзацах - «если договором не предусмотрено иное». Исключение из статьи 964 ГК не абсолютный запрет: страховщик вправе взять такой риск за отдельную плату, и часть рынка это делает. Поэтому единственный способ узнать свои границы - открыть правила страхования своего полиса и прочитать раздел исключений целиком. Общая фраза «всё застраховано» в договоре ничего не значит.

Отдельная тема - теракт. Статья 18 Федерального закона № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» устроена так: государство «осуществляет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, компенсационные выплаты физическим и юридическим лицам, которым был причинен ущерб в результате террористического акта», а возмещение вреда идёт «за счет средств лица, совершившего террористический акт». Компенсационная выплата и полное возмещение ущерба - разные суммы.

Какие четыре вида страховки реально нужны развлекательной точке, сколько стоит годовой пакет и какие лимиты имеют смысл, я подробно разбирал в материале про страхование VR-парка. Здесь важна только та часть, которую там не обсуждали: что полис не закрывает в принципе.

Когда страховка перерыва в деятельности платит, а когда нет?

Коротко: полис перерыва в деятельности возмещает упущенную прибыль, аренду и зарплаты за время остановки, но он привязан к ущербу застрахованному имуществу. Сценарий «торговый центр закрыли на день, у нас всё целое» под него не попадает: повреждения нет, значит, и страхового случая нет. Это главное заблуждение владельцев точек в арендованных помещениях.

Логика полиса идёт от имущественного риска: сначала событие повреждает застрахованное имущество, потом из-за этого повреждения точка останавливается, и оплачивается уже этот период. Поэтому полис перерыва продают вместе со страхованием имущества.

Из такой конструкции вылетают ровно те случаи, которые для арендатора в ТЦ самые частые:

• эвакуация по сообщению об угрозе: зал не повреждён, доступа нет несколько часов;
• закрытие галереи собственником на ремонт и отключение электричества без аварии внутри помещения;
• предписание надзора: причина в документах, имущество целое;
• закрытие соседней секции, из которой не идёт трафик.

Остаётся узкий коридор, где полис работает: пожар, залив, повреждение оборудования. Для точки с дорогой техникой это и есть случай, когда остановка затягивается на недели.

Два условия, которые стоит обсудить со страховщиком до подписания, потому что потом они определят размер выплаты:

1. Временная франшиза. Первые N дней простоя обычно не оплачиваются вообще. При франшизе в 3-5 дней большинство реальных остановок развлекательной точки не дотянут до выплаты.
2. Период возмещения. Срок, за который считают убыток. Для точки с длинным восстановлением оборудования короткий период возмещения обессмысливает полис.

Тарифы, состав пакета и порядок цен по каждому виду я не повторяю: они собраны в разборе страхования VR-парка с конкретными цифрами. Добавлю одно: решение о полисе перерыва считается от размера постоянных расходов, в первую очередь аренды и фонда оплаты труда. Именно их он и закрывает.

Можно ли застраховать точку от беспилотника?

Коротко: да, но только отдельной опцией. В базовом имущественном полисе риск падения летательного аппарата и риск терроризма или диверсии обычно не включены, они докупаются расширением. Рынок этот риск перестраховывает через государственную перестраховочную компанию и через антитеррористический страховой пул, и в 2026 году условия по нему заметно ужесточились.

Поисковые подсказки по страховке от беспилотников почти целиком про квартиры, машины и дома. В бизнес-сегменте защита от такого события собирается из двух расширений к имущественному полису.

1. Падение летательных аппаратов и их частей. Страховой брокер InFullBroker в описании типового полиса для бизнеса называет этот риск прямо: «падение летательных аппаратов и БПЛА (риск включается индивидуально)».
2. Терроризм и диверсия. В том же описании: «расширение «Терроризм / Диверсия» - важный пункт, обеспечивающий выплату при ущербе от атаки дрона, если событие квалифицировано именно так». Квалификация события тут решает всё, и зависит она от документов силовых органов.

Почему это стоит дорого и почему условия сужаются, видно по перестраховочной части рынка. «Российская газета» 21 октября 2026 года писала, что «Российской национальной перестраховочной компанией в этом году была обновлена концепция перестрахования рисков терроризма, диверсий, воздействия БПЛА на объекты... договоры теперь заключаются на шесть месяцев, а франшизы по рискам могут составлять до 250 млн рублей». Там же эксперты страхового рынка предполагали, что в 2027 году значимые изменения тарифов произойдут именно в сегменте покрытия ущерба от беспилотников, терроризма и диверсий.

Отдельная инфраструктура под террористический риск в стране работает давно: Российский антитеррористический страховой пул указывает на своём сайте «24 года успешной работы, включает 18 страховых компании, около 17,9 млрд руб. по каждому риску». Полисы пул напрямую бизнесу не продаёт, договор заключает страховая компания и распределяет крупную часть риска между участниками пула.

Что из этого делать владельцу арендованной точки:

1. Открыть свой полис и найти в перечне рисков строку про падение летательных аппаратов. Нет строки - риска нет, независимо от общей суммы покрытия.
2. Запросить у страховщика расчёт расширения «терроризм и диверсия» отдельной строкой, с лимитом и временной франшизой, и сопоставить годовую цену с ценой закрытой недели для своей точки.
3. Проверить, что в полис попало повреждение отделки вместе с оборудованием: выбитые витрины и повреждённый потолок в арендованном помещении восстанавливает арендатор.

Сколько стоит один закрытый день?

Коротко: цена закрытого дня зависит от сезона и дня недели, и разница доходит до трёх раз. По нашей финансовой модели закрытая суббота в декабре стоит около 130 тысяч рублей недополученной выручки, а закрытый вторник в июле - около 36 тысяч. Постоянные расходы при этом идут по календарю и не останавливаются вместе с залом.

Арифметика считается из публичных параметров нашей модели, и я показываю её целиком, чтобы вы могли пересчитать под свой город и свою площадь.

Исходные допущения:

1. Выручка парка в высокий сезон (декабрь-февраль) - 2,1-2,5 млн рублей в месяц, в низкий (июнь-август) - около 1,6 млн рублей.
2. В выходные сеансов в 2-3 раза больше, чем в будни; для расчёта беру коэффициент 2,5.
3. В месяце 22 рабочих дня и 9 выходных.

Считаем декабрь по середине диапазона, 2,3 млн рублей. Если обозначить будний день за единицу, то месяц складывается из 22 будних и 9 выходных дней с весом 2,5, итого 44,5 условных дня. Делим 2,3 млн на 44,5 и получаем около 51 тысячи рублей за будний день и около 129 тысяч за выходной. Тот же расчёт для июля с выручкой 1,6 млн даёт примерно 36 тысяч за будний день и 90 тысяч за выходной.

Это наши цифры планирования, а не отраслевое исследование: у площадки в другом городе и с другой площадью они будут свои. Но порядок величин показывает главное - два закрытых предновогодних выходных по деньгам равны почти неделе простоя в июле.

Вторая половина цены закрытого дня - расходы, которые не останавливаются вместе с залом.

Аренда начисляется за календарный период. Оклады администраторов и проводников идут по трудовому договору. Годовая лицензия на программное обеспечение тратит свой срок независимо от того, принимал зал гостей или стоял тёмным. Коммунальные платежи в ТЦ часто считаются от площади.

И третья, самая болезненная часть: предоплаченные дни рождения. В нашей модели детские праздники под ключ - основная выручка выходного дня. Перенос такого заказа занимает слот в другую дату, который можно было продать заново. Сколько стоит одно оборудованное место и один метр зала в пересчёте на выручку, я считал отдельно в материале про выручку на шлем и на метр.

Что делать с персоналом и бронями в день простоя?

Коротко: персоналу время простоя оплачивается по статье 157 ТК РФ - не менее двух третей оклада, если не виноват ни работодатель, ни работник. Гостям по статье 781 ГК при невозможности оказать услугу по независящим от сторон обстоятельствам возвращается предоплата за вычетом фактически понесённых расходов. Оба обязательства возникают в тот же день, когда зал закрылся.

Статья 157 ТК РФ (в действующей редакции от 1 сентября 2026 года) делит простой по вине. «Время простоя по вине работодателя оплачивается в размере не менее двух третей средней заработной платы работника». «Время простоя по причинам, не зависящим от работодателя и работника, оплачивается в размере не менее двух третей тарифной ставки, оклада (должностного оклада), рассчитанных пропорционально времени простоя». Внешнее ЧП по смыслу ближе ко второму варианту, и он дешевле: две трети оклада, а не две трети среднего заработка.

Оформление простоя - это приказ с указанием причины, срока и списка работников. Порядок, формы и уведомление службы занятости я разбирал в материале про низкий сезон VR-парка: механика там та же, меняется только причина. Инструкция по действиям персонала при чрезвычайной ситуации относится к охране труда, и её наличие проверяют независимо от событий - см. разбор охраны труда в VR-парке.

С гостями работает другая норма. Пункт о невозможности исполнения в статье 781 ГК РФ сформулирован так: «В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг». Для закрытого дня это означает: удержать можно только то, что реально потратили на конкретный заказ, и доказать эти траты документами.

Порядок действий, который работает лучше формального возврата:

1. Связаться со всеми бронями этого дня до того, как гость приедет к закрытым дверям. Лучше потерять день, чем отзыв о том, что гостя никто не предупредил.
2. Предложить перенос с бонусом - дополнительное время игры или подарок на праздник. Перенос дешевле возврата: деньги остаются в кассе.
3. Возврат делать быстро и без условий тем, кому перенос не подходит.
4. Зафиксировать переносы и возвраты в CRM: это доказательство фактических расходов.

Жалобы и спорные ситуации с гостями живут по своим правилам, и для них у нас есть отдельный разбор жалоб гостей VR-парка.

Кто отвечает за антитеррористическую защищённость точки в ТЦ?

Коротко: по постановлению Правительства № 1273 ответственность за антитеррористическую защищённость торгового объекта возложена на его правообладателей, а правообладателями названы и собственники, и «иные пользователи» - то есть те, кто владеет или пользуется объектом на законном основании, включая арендатора. Паспорт безопасности и категорирование делаются по объекту целиком, а до арендатора требования доходят через договор и правила торгового центра.

Тут легко перепутать два разных документа, и путаница стоит денег.

Постановление Правительства РФ № 272 от 25.03.2015 задаёт требования к местам массового пребывания людей. Такое место определено в статье 3 Федерального закона № 35-ФЗ через порог численности: это территория или место общего пользования, «на которых при определенных условиях может одновременно находиться более пятидесяти человек». Паспорт безопасности составляет правообладатель места, и по пункту 19 этих требований «Актуализация паспорта безопасности осуществляется не реже одного раза в 3 года».

Постановление Правительства РФ № 1273 от 19.10.2017 - профильный документ именно для торговых объектов, и для точки в торговом центре он главный. Пункт 3 в действующей редакции (помечен как изменённый с 13 марта 2026 года постановлением Правительства № 229 от 04.03.2026) говорит дословно: «Ответственность за обеспечение антитеррористической защищенности торговых объектов (территорий) возлагается на правообладателей торговых объектов (территорий), а также на должностных лиц, ответственных за антитеррористическую защищенность торговых объектов (территорий). Правообладателями торгового объекта (территории) являются юридические или физические лица, владеющие на праве собственности торговым объектом (территорией) (далее - собственники), а также иные юридические или физические лица, наделенные правом владения, пользования и (или) распоряжения торговым объектом (территорией) на ином законном основании (далее - иные пользователи)».

Арендатор помещения внутри торгового центра и есть «иной пользователь»: обязанность по антитеррористической защищённости делится между управляющей компанией и вами.

Две оговорки, без которых вывод будет слишком широким.

1. Требования работают не для всех торговых объектов. Пункт 4 того же постановления: требования не распространяются на объекты, «которые не включены в перечень, предусмотренный пунктом 5 настоящих требований». Перечень формирует уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по согласованию с территориальным органом безопасности и территориальным органом Росгвардии. Проверять надо, попал ли конкретный торговый центр в региональный перечень.
2. Что именно изменила правка 2026 года, я не утверждаю. Часть деловых медиа подала её как новость «теперь за антитеррор отвечают и арендаторы». Страница с текстом постановления помечает пункт 3 как изменённый с 13 марта 2026 года, предыдущую редакцию я не открывал, поэтому говорю только о действующем тексте.

Категории торговых объектов считаются по тяжести последствий: первая - прогнозируемо более 1000 пострадавших, вторая - от 201 до 1000 включительно, третья - от 51 до 200. Для объектов первой и второй категории «правообладателем торгового объекта (территории) организуется его физическая охрана», для первой категории добавляются кнопки экстренного вызова.

Что из этого следует практически для арендатора 200-600 м² в торговом центре:

1. Запросить у управляющей компании категорию объекта и выписку из того, что по антитеррористическим требованиям возложено на арендаторов. Делать это лучше до подписания договора: после подписания переговорная позиция слабее.
2. Проверить, какие пункты правил торгового центра перенесены в договор аренды: порядок действий при обнаружении подозрительного предмета, инструктаж персонала, участие в тренировках, видеонаблюдение и его интеграция с системой центра.
3. Зафиксировать порядок действий персонала в своём регламенте и провести инструктаж с подписями. Это тот документ, который спрашивают первым.
4. Посчитать, сколько человек реально бывает в зале одновременно. В нашем формате это до 40 гостей, то есть ниже порога пятидесяти человек из закона о противодействии терроризму. Большие корпоративы и школьные группы этот порог поднимают, и тогда вопрос о собственном категорировании перестаёт быть теоретическим.

Цена вопроса измеряется штрафами. Статья 20.35 КоАП РФ (редакция от 1 октября 2026 года) за нарушение требований к антитеррористической защищённости объектов: граждане - от трёх до пяти тысяч рублей, должностные лица - от тридцати до пятидесяти тысяч рублей или дисквалификация на срок от шести месяцев до трёх лет, юридические лица - от ста до пятисот тысяч рублей. Индивидуальный предприниматель в большинстве составов КоАП отвечает как должностное лицо.

Какие документы и разрешения точка собирает на старте и кто за что отвечает внутри ТЦ, собрано в материале про разрешения и документы.

Сколько денег держать на внеплановый простой?

Коротко: запас считается от суммы постоянных расходов за период возможной остановки плюс обязательств перед гостями. Для точки в торговом центре разумный ориентир - аренда и фонд оплаты труда за 1-2 месяца сверх обычного оборотного капитала. Это тот же расчёт, что и для низкого сезона, только событие приходит без календаря.

Обычная ошибка планирования - считать подушку от выручки. В простое выручка близка к нулю, поэтому считать надо от расходов, которые идут независимо от работы зала:

1. арендная плата за календарный период, включая маркетинговый сбор и эксплуатационные платежи;
2. оклады персонала с учётом правила двух третей по статье 157 ТК и страховых взносов;
3. платежи по календарю: лицензии на программное обеспечение, связь, интернет, охрана, вывоз мусора;
4. возвраты и переносы предоплат по бронированиям закрытых дней.

Дальше эта сумма умножается на реалистичный срок остановки. Короткая эвакуация - часы, авария на сетях - день-два, пожар у соседа с восстановлением галереи - недели, повреждение собственного оборудования - месяцы.

Как считается оборотный капитал на старте и почему он почти всегда недооценён, разобрано в материале про оборотный капитал VR-парка. Методика расчёта точки, при которой выручка покрывает постоянные расходы, - в разборе точки безубыточности. А признаки того, что проблема уже внутри самой точки и внешнее событие её только проявило, я собрал в материале «VR-парк не взлетает».

Что из этого закрывает франшиза без роялти?

Коротко: франшиза не отменяет аренду и не делает полис шире. Она снимает три вещи: ежемесячный платёж с оборота, который в простое не возникает в принципе; необязательность регламентов, потому что порядок действий персонала приходит готовым; и одиночество в переговорах, потому что типовые условия аренды и спорные пункты управляющая компания уже видела на четырёх точках.

Начну с того, чего франшиза не делает. Арендную плату за закрытые дни она не отменяет: это ваш договор с торговым центром, и сильные формулировки в нём надо просить самому. Исключения из статьи 964 ГК она не меняет.

Что в модели без роялти работает на простой:

1. Ежемесячных отчислений с оборота нет. Платёж, привязанный к выручке, в месяц с остановкой не появляется. При ставке роялти, типичной для рынка развлекательных франшиз, это разница между «плачу процент с нуля» и «не плачу вовсе»: во втором случае обязательство просто не возникает.
2. Регламенты и обучение приходят в пакете. Инструктаж персонала, порядок действий при тревоге, скрипты для звонков гостям в день отмены - то, что в одиночку пишется после первого инцидента, а в системе лежит до открытия. Группа запуска на две недели работает в зале вместе с вашей командой.
3. AI-директор, CRM (система учёта заявок и гостей) и ПО «Аврора» держат операционку. В день остановки главный актив - список броней с телефонами и быстрый обзвон. Автоматизация до 30% операционки означает, что обзвон не упирается в одного администратора, у которого в руках ещё и очередь на возврат. А когда зал открывается снова, запуск игры за 5 минут внутри игрового времени помогает развести сдвинутые брони плотнее.
4. Опыт по локациям. Помощь с выбором помещения и с арендой нужна до подписания, когда пункт про закрытие галереи ещё можно внести в договор.

Чего мы не обещаем: что внешнее ЧП обойдёт точку стороной, и что расчётная окупаемость переживёт любой сценарий. Расчётная окупаемость от восьми месяцев - ориентир финансовой модели при конкретных допущениях по городу, ставке аренды и загрузке. Гарантий доходности мы не даём, и в договоре их нет. Непредвиденный простой - один из тех факторов, которые модель сдвигают, и честнее заложить его в запас, чем делать вид, что его не бывает.

Какие причины закрытия точек на самом деле встречаются чаще внешних событий, разобрано в опорном материале «Почему закрываются VR-парки» и в разборе «Почему закрываются VR-клубы», а зависимость от режима объекта как ось выбора - в разборе «ТЦ или улица».

Частые заблуждения про простой и форс-мажор

Коротко: пять заблуждений стоят дороже остальных. Что форс-мажор отменяет аренду. Что страховка покроет любую остановку. Что ущерб от теракта полностью возместит государство. Что паспорт безопасности - забота только торгового центра. И что без пункта в договоре закон не действует. Каждое из них проверяется одним абзацем текста нормы.

«У нас форс-мажор, аренду не платим». Статья 401 ГК освобождает от ответственности за неисполнение, а обязательство оставляет в силе. Снижение платы живёт в статье 614 ГК и требует доказать существенное ухудшение условий пользования. Два разных механизма, и путаница между ними стоит месяца аренды.

«Страховка покроет простой». Полис перерыва в деятельности привязан к ущербу застрахованному имуществу. Эвакуация без повреждений, предписание или решение собственника ТЦ в него не попадают. Военные риски и народные волнения исключены по статье 964 ГК по умолчанию.

«Если теракт, государство возместит ущерб». Статья 18 закона № 35-ФЗ говорит о компенсационных выплатах в порядке, установленном Правительством, а полное возмещение вреда идёт за счёт средств лица, совершившего теракт. Восстановление зала на компенсационную выплату планировать не стоит.

«Антитеррористическая защищённость - дело торгового центра, меня не касается». Пункт 3 постановления Правительства № 1273 относит ответственность за защищённость торгового объекта к правообладателям и прямо называет среди них «иных пользователей», владеющих объектом на законном основании. Арендатор под это определение попадает. Штрафы по статье 20.35 КоАП доходят до 50 тысяч рублей на должностное лицо и до 500 тысяч на юридическое.

«В договоре про форс-мажор ничего нет, значит, он не действует». Нормы кодекса действуют независимо от того, переписаны они в договор. Отсутствие пункта лишает понятного порядка: сроков уведомления, перечня доказательств и готовой формулировки про плату за закрытые дни. Само право при этом остаётся.

Важно. Всё выше - пересказ норм со ссылками на тексты, а не юридическая консультация. Исход конкретного спора зависит от текста вашего договора и от обстоятельств дня остановки.

Что сделать на этой неделе

Коротко: пять действий, которые закрывают тему на уровне документов, занимают один рабочий день. Проверить пункт о форс-мажоре в договоре аренды, запросить у торгового центра категорию объекта и обязанности арендатора, прочитать раздел исключений в правилах страхования, посчитать цену закрытого дня для своего зала и прописать порядок действий персонала в регламенте.

1. Открыть договор аренды и найти в нём пункт о форс-мажоре. Проверить его по пяти позициям из раздела выше: перечень, срок уведомления, доказательства, судьба арендной платы, право на выход.
2. Запросить у управляющей компании категорию объекта по антитеррористическим требованиям, факт включения в региональный перечень и перечень обязанностей арендатора.
3. Открыть правила страхования своего полиса и прочитать раздел исключений целиком, включая временную франшизу и период возмещения по перерыву в деятельности. Отдельно проверить, есть ли в перечне рисков падение летательных аппаратов.
4. Посчитать цену закрытого дня для своего зала по двум сценариям: выходной в высокий сезон и будний день в низкий.
5. Прописать в регламенте порядок действий на день остановки: кто фиксирует факт, кто пишет арендодателю, кто обзванивает брони.

Источники

• Ответственность за неисполнение обязательства и определение непреодолимой силы, статья 401 ГК РФ - pravo.ppt.ru
• Прекращение обязательства невозможностью исполнения, статья 416 ГК РФ - pravo.ppt.ru
• Прекращение обязательства на основании акта органа власти, статья 417 ГК РФ - pravo.ppt.ru
• Право арендатора требовать уменьшения арендной платы, статья 614 ГК РФ - pravo.ppt.ru
• Досрочное расторжение по требованию арендатора, статья 620 ГК РФ - pravo.ppt.ru
• Встречное исполнение обязательства, статья 328 ГК РФ - pravo.ppt.ru
• Существенное изменение обстоятельств и четыре условия, статья 451 ГК РФ - pravo.ppt.ru
• Основания освобождения страховщика от выплаты, статья 964 ГК РФ - pravo.ppt.ru
• Оплата услуг при невозможности исполнения, статья 781 ГК РФ - pravo.ppt.ru
• Оплата времени простоя, статья 157 ТК РФ, редакция от 01.09.2026 - pravo.ppt.ru
• Штрафы за нарушение требований к антитеррористической защищённости, статья 20.35 КоАП РФ, редакция от 01.10.2026 - pravo.ppt.ru
• Определение места массового пребывания людей и возмещение вреда от теракта, статьи 3 и 18 ФЗ № 35-ФЗ - legalacts.ru
• Требования к антитеррористической защищённости мест массового пребывания людей, категории и паспорт безопасности, постановление Правительства РФ № 272 от 25.03.2015 в редакции от 24.10.2023 - legalacts.ru
• Ответственность правообладателей и «иных пользователей» торгового объекта, категории и физическая охрана, постановление Правительства РФ № 1273 от 19.10.2017 в редакции с 13.03.2026 - base.garant.ru
• Свидетельствование форс-мажора по внешнеторговым сделкам, статья 15 Закона РФ № 5340-1 «О торгово-промышленных палатах в РФ» - pravo.ppt.ru
• Признание обстоятельства непреодолимой силой «не может быть универсальным для всех категорий должников», Обзор судебной практики Верховного суда № 1 от 21.04.2020, вопрос 7 - base.garant.ru
• Разъяснение ТПП России о заключениях по внутрироссийским договорам - uslugi.tpprf.ru
• Порядок, критерии и срок 10 рабочих дней по свидетельствованию обстоятельств непреодолимой силы, ТПП Татарстана - tatarstan.tpprf.ru
• Тарифы ТПП России с 1 февраля 2026 года: 20 500 ₽ за рассмотрение заявления и 3 900 ₽ за копию заключения - garant.ru
• Снижение арендной платы на 50% за период принудительного простоя, решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.10.2020 по делу № А40-101938/20-61-751 - v2b.ru
• Верховный суд отказался расторгать договор аренды из-за пандемии, дело № А40-100692/2020, 17.12.2021 - pravo.ru
• Рекомендация включать в договор аренды компенсацию за месяц приостановки работы ТЦ, 11.10.2022 - pravorub.ru
• Состав полиса для бизнеса: риск падения БПЛА и расширение «Терроризм / Диверсия» - infullbroker.ru
• Обновление концепции перестрахования рисков терроризма, диверсий и воздействия БПЛА, 21.10.2026 - rg.ru
• Российский антитеррористический страховой пул: 18 страховых компаний, около 17,9 млрд ₽ по каждому риску - ratsp.ru
• Приостановка работы ТЦ «Мега Гринн» в Белгороде после атаки беспилотников, 25.10.2026 - vz.ru
• Эвакуация логистического центра Ozon в Омске во время атаки БПЛА, 24.10.2026 - sib.fm

Полная картина по развлекательной точке собирается за один заход: смета, помесячная модель, локация, персонал и договоры в одной связке.