Перепланировка нежилого помещения: что согласовать арендатору

Перепланировка нежилого помещения начинается не с юриста, а со сметы: ремонт зала - самая крупная строка бюджета развлекательной точки. По нашим же расчётам отделка полноформатной арены на 200-400 м² обходится в 900 тысяч - 1,9 млн рублей, и это больше, чем стоит комплект оборудования. Независимый кейс 2024 года, который мы разбирали в материале про стоимость открытия VR-парка, давал ровно 1,92 млн рублей на ремонт арены.

Физически эти деньги уходят на то, чтобы из пустой коробки получился зал: перегородки между игровыми зонами, стойка администратора, зона ожидания, две банкетные комнаты, санузлы, подсобка под шлемы и зарядку. Где-то нужно зашить проём, где-то пробить новый, перенести мойку, протянуть вентиляцию, поменять ввод по электрике.

У каждого из этих действий есть юридическое название, и от названия зависит, нужен ли проект, чьё разрешение требуется и что будет, если обойтись без него. Названий четыре: переустройство, перепланировка, капитальный ремонт и реконструкция. Между вторым и четвёртым лежит разница между штрафом в 50 тысяч рублей и штрафом до миллиона с приостановкой работы на 90 суток.

Делаете вы всё это в чужом помещении. Даже когда арендодатель подписал согласие на ремонт, заявителем в государственной процедуре остаётся собственник, а на выходе из аренды начинается отдельный разговор о том, кто вернёт зал в прежнее состояние и за чей счёт.

Отдельная причина разобраться именно сейчас: глава кодекса, которая описывает процедуру, с 1 апреля 2024 года распространяется на любые помещения в многоквартирном доме, включая нежилые, и моментом завершения перепланировки считает запись в реестре недвижимости вместо акта комиссии. Поменял это Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ. Половина материалов в поиске по запросу «акт приёмочной комиссии после перепланировки» нового порядка ещё не учитывает.

Раз в неделю разбираем документы и деньги развлекательных точек: сметы, аренду, согласования, обязанности перед государством. Подпишитесь, если сейчас считаете франшизу и хотите заранее видеть расходы, которых нет в презентации.

Важно. Это пересказ норм со ссылками на тексты, а не юридическая консультация. Несущая конструкция - это стена, колонна или перекрытие, которые держат на себе вес здания, и отнести к ним конкретную стену может только проектировщик по документации на дом, а не статья в блоге. Проект и договор аренды стоит показать своему юристу до того, как подрядчик возьмёт перфоратор.

Что по закону считается перепланировкой, а что переустройством?

Коротко: перепланировка - это изменение границ, площади или внутренней планировки помещения, причём внутренняя планировка считается перепланировкой даже тогда, когда площадь не меняется. Переустройство - это работы по инженерным сетям и оборудованию, которые требуют правки технического паспорта. То есть перегородка между двумя игровыми зонами попадает в перепланировку, а перенос мойки в банкетную комнату - в переустройство. Это два разных пункта одной статьи, и работы обычно идут одновременно.

Оба определения стоят в статье 25 Жилищного кодекса, и именно они решают, считается ли ваш ремонт перепланировкой нежилого помещения. Переустройство описано так:

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме

• Часть 1 статьи 25 Жилищного кодекса РФ, редакция на 04.08.2026, pravo.ppt.ru

Перепланировка описана шире, и в её определении спрятан самый практичный для вас оборот:

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения)

• Часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ, редакция на 04.08.2026, pravo.ppt.ru

Скобка «в том числе без изменения границ и (или) площади помещения» закрывает самый частый самообман арендатора. Логика «внешние стены не тронуты, площадь по договору та же, значит это просто ремонт» на эту формулировку не проходит: поставили глухую перегородку между ареной и зоной ожидания - изменили внутреннюю планировку.

Та же статья 25 говорит, чем перепланировка заканчивается:

Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения

• Часть 3 статьи 25 Жилищного кодекса РФ, редакция на 04.08.2026, pravo.ppt.ru

Отсюда следует вещь, которую арендатор узнаёт последним: запись в реестре касается объекта недвижимости, а объект принадлежит не вам, поэтому любая процедура с правкой реестра идёт через собственника.

Переустройство в зале с игровыми зонами обычно недооценивают. Требование сети - выделенная линия не меньше 15-20 кВт, и после зонирования мощность разводят по зонам с учётом зарядки шлемов, подсветки и климата. Перенос щита, новые линии и перенос мойки в банкетную комнату - ровно то, что описано в части 1 статьи 25, с правкой технического паспорта.

Технические требования к залу, из которых и вырастает объём работ, подробно разобраны в материале про помещение и локацию, а состав и смета отделочных работ - в материале про дизайн VR-парка.

Где проходит граница между перепланировкой и реконструкцией?

Коротко: граница проходит по несущим конструкциям и по габаритам здания. Пока вы двигаете перегородки внутри своих стен, это перепланировка. Как только работы затрагивают несущие конструкции, высоту, этажность, площадь или объём объекта, это уже реконструкция, а она требует разрешения на строительство. Цена ошибки здесь максимальная: штраф по реконструкции без разрешения доходит до миллиона рублей с приостановкой деятельности.

Реконструкция определена в Градостроительном кодексе:

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов

• Пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, редакция на 04.08.2026, pravo.ppt.ru

Рядом стоит определение капитального ремонта, и оно отличается ровно одной оговоркой:

капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов

• Пункт 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, редакция на 04.08.2026, pravo.ppt.ru

Разница между двумя пунктами тонкая, и её легко прочитать неправильно. Капитальный ремонт несущие конструкции не затрагивает, но обе нормы делают одно и то же исключение: замена отдельных элементов несущей конструкции на аналогичные или улучшающие остаётся капитальным ремонтом. Реконструкцией становится замена или восстановление несущих конструкций целиком, а также изменение высоты, этажности, площади или объёма объекта. Для развлекательной точки опасны три сюжета: новый проём в несущей стене под технологический вход, антресоль или второй уровень в зале с высокими потолками (это изменение площади и объёма) и отдельный вход с улицы.

Градостроительный кодекс даёт и обратную сторону границы - случай, когда разрешение не требуется:

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: ... изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом

• Часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, редакция на 04.08.2026, pravo.ppt.ru

На эту норму и опирается обычный ремонт зала с перегородками: вы меняете часть объекта, не затрагивая его надёжность и безопасность. Вся работа проектировщика сводится к тому, чтобы подтвердить это официальным документом.

Отдельный вход с улицы и всё, что связано с переводом помещения из жилого в нежилое, разобраны в отдельном материале про VR-парк в жилом доме - там этот сюжет раскрыт подробно, и здесь я его не пересказываю.

Почему помещение в жилом доме и помещение в торговом центре - два разных сюжета?

Коротко: процедура согласования перепланировки нежилого помещения прописана в главе 4 Жилищного кодекса, и действующая редакция этой главы называется «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме». Она работает для любого помещения в жилом доме, включая нежилое на первом этаже. Для помещения в нежилом здании - в торговом центре, в бизнес-центре, в отдельной коробке - такой процедуры в федеральном законе нет. Рамки здесь другие: вместо одной процедуры работают сразу несколько требований.

Ключ к теме лежит в названии главы. Раньше весь этот блок кодекса говорил о жилых помещениях, и у арендатора нежилого помещения был аргумент «ко мне это не относится». Сейчас и название главы 4, и текст статей 25-29 оперируют словами «помещение в многоквартирном доме». Никакого разделения на жилые и нежилые внутри дома там нет.

Первый практический вывод: зал на первом этаже жилой многоэтажки проходит строго по главе 4 Жилищного кодекса, как если бы это была квартира. Заявление, проект, согласование с органом местного самоуправления, акт комиссии и запись в реестре.

Второй вывод касается торгового центра и поначалу выглядит как хорошая новость. Статей, которые описывали бы порядок «согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании», в федеральном законодательстве нет. Запрос с этой формулировкой входит в самые частые по теме именно потому, что человек ищет норму и не находит её.

Это не наша трактовка. Минэкономразвития формулировало то же самое в официальном разъяснении:

Минэкономразвития России обращает внимание, что термин "перепланировка" по действующему законодательству применяется только к жилым помещениям. Понятия "реконструкция" и "капитальный ремонт" имеют более широкий смысл и включают в себя также специальные процедуры и работы, поэтому их употребление применительно к нежилым помещениям является условным

• Письмо Минэкономразвития России от 14.04.2015 № Д23и-1578 «О государственном кадастровом учете изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции», consultant.ru

Разъяснение датировано 2015 годом и написано до того, как глава 4 кодекса сменила «жилое помещение» на «помещение в многоквартирном доме», поэтому к нежилому помещению в жилом доме его вывод сегодня не применяется. А вот для нежилого помещения в нежилом здании вывод работает буквально.

Хорошей новостью это выглядит недолго. Вместо одной понятной процедуры с заявлением и сроками появляются четыре независимые рамки, каждая со своей ответственностью: Градостроительный кодекс в части реконструкции, кадастровый учёт и реестр недвижимости, пожарные требования к путям эвакуации и договор аренды вместе с правилами торгового центра. Отсутствие государственной процедуры означает только то, что никто не выдаст вам бумагу «перепланировка согласована» и никто не скажет заранее, что вы сделали правильно.

Выбор между торговым центром и отдельным помещением влияет на объём согласований не меньше, чем на трафик. Эту развилку мы разбирали в материале про VR-парк в торговом центре или на улице, а разницу между арендой и покупкой - в материале про покупку или аренду помещения. У собственника перепланировка проходит проще по одной причине: он сам себе заявитель.

Как согласовать перепланировку помещения в многоквартирном доме?

Коротко: заявление подаёт собственник помещения или уполномоченное им лицо в орган местного самоуправления, напрямую или через многофункциональный центр. К заявлению прикладывают правоустанавливающие документы, проект перепланировки и технический паспорт, а если работы присоединяют часть общего имущества дома - ещё и протокол общего собрания с согласием всех собственников. Отказать могут только по закрытому перечню оснований, и решение об отказе обжалуется в суде.

Статья 26 Жилищного кодекса называет адресата прямо:

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения

• Часть 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, редакция на 04.08.2026, pravo.ppt.ru

Дальше та же статья перечисляет состав пакета: заявление по утверждённой форме, правоустанавливающие документы на помещение в подлинниках или нотариальных копиях, «подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки», технический паспорт помещения. Отдельным пунктом стоит случай, когда без присоединения части общего имущества дома работы невозможны: тогда нужен «протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку».

Для арендатора здесь два неприятных слова: «собственник данного помещения или уполномоченное им лицо». Сам арендатор заявителем не выступает. Чтобы подать документы, нужна либо доверенность от собственника, либо прямое условие в договоре аренды, которое уполномочивает арендатора на эту процедуру. Бумага «арендодатель не возражает против ремонта» для органа согласования роли не играет.

Перечень оснований для отказа в статье 27 закрытый: не представили документы, которые обязаны были представить сами; документа нет по межведомственному запросу, и вы не донесли его в течение пятнадцати рабочих дней; документы ушли в ненадлежащий орган; проект не соответствует требованиям законодательства. Решение об отказе выдаётся не позднее трёх рабочих дней и «может быть обжаловано заявителем в судебном порядке».

Главное изменение порядка лежит в статье 28. По завершении работ заявитель направляет уведомление, к которому при перепланировке прилагается технический план и сведения об уплате госпошлины. Технический план - это документ кадастрового инженера с новыми границами и площадью помещения, по которому государство меняет запись в реестре недвижимости; сама эта запись и называется кадастровым учётом. Акт приёмочной комиссии утверждается в срок не более тридцати дней. Дальше кодекс разводит два события:

Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта, предусмотренного частью 2 настоящей статьи. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения

• Части 4 и 5 статьи 28 Жилищного кодекса РФ, редакция на 04.08.2026, pravo.ppt.ru

Практический смысл: подписанный акт комиссии больше не финал. Пока в реестре недвижимости не появилась новая площадь или новые помещения, перепланировка юридически не завершена, и вся ответственность за самовольные работы формально ещё висит. Для арендатора это означает, что закрывать объект и запускать гостей по одному акту комиссии рискованно, а сроки запуска надо считать с запасом на кадастровую часть.

Как ремонт укладывается в общий график открытия, мы считали в материале про сроки открытия VR-парка: по готовому проекту сети ремонт занимает около двух месяцев, а с индивидуальным проектом с нуля растягивается на полгода и больше.

Смета ремонта - та самая часть вложений, из-за которой «от 2,5 млн рублей» превращается в «под ключ от 3,5 млн». Разложить её по статьям до подписания договора дешевле, чем узнавать состав работ по ходу.

С кем согласовывать перепланировку в торговом центре?

Коротко: у перепланировки нежилого помещения в торговом центре вместо одного государственного органа появляются три разных адресата. Собственник помещения даёт согласие на работы по договору аренды. Управляющая компания торгового центра согласует проект, подрядчика, график и подключения по внутренним правилам объекта. Государство подключается в двух случаях: если работы дотягивают до реконструкции и нужно разрешение на строительство, и если меняются границы или площадь и нужна правка реестра недвижимости.

Первый адресат - арендодатель: вы меняете чужую вещь, и от того, дано его согласие письменно или на словах, зависит, кто в итоге заплатит за ремонт.

Второй адресат - управляющая компания объекта. Формально это не орган власти, её требования живут в договоре аренды и в регламенте арендатора. Практически именно она определяет большую часть ваших сроков. Типовой набор того, что торговый центр просит перед началом работ:

1. Проект изменений с планировкой, узлами перегородок и привязкой к инженерным системам.
2. Согласование подрядчика, иногда из списка допущенных на объект.
3. Технические условия на подключение мощности, вентиляции, водоснабжения и слабых токов.
4. График работ по режиму объекта: шумные и грязные операции выносят в ночные часы.
5. Приёмку скрытых работ до закрытия стен и потолков.
6. Депозит на ремонт или увеличенный обеспечительный платёж.
7. Обязательство вернуть помещение в состояние из приложения к договору.

Третий адресат - государство, и подключается оно не в каждом проекте. Разрешение на строительство нужно только если работы попадают в определение реконструкции: несущие конструкции, высота, этажность, площадь, объём. Правка реестра недвижимости нужна, если изменились границы или площадь помещения, и делается она через технический план кадастрового инженера, а заявителем выступает собственник.

Третий адресат и порождает главный скрытый риск торгового центра. Арендатор согласовал проект с управляющей компанией, сделал работы и считает вопрос закрытым, а в реестре осталась старая планировка. Расхождение всплывает при следующей сделке с объектом или при проверке, и предъявят его собственнику, а тот пойдёт к вам по договору аренды.

Условия аренды, которые решают судьбу точки, в том числе про ремонт и приведение помещения в исходное состояние, собраны в материале про договор аренды. Что можно выторговать у арендодателя в обмен на ваши вложения в его помещение - в материале про снижение аренды.

Что нельзя трогать никогда?

Коротко: четыре группы ограничений работают независимо от того, где стоит ваше помещение. Несущие конструкции нельзя менять и восстанавливать без проекта и разрешения, потому что это уже реконструкция. Общее имущество жилого дома нельзя уменьшать без согласия всех собственников. Условия эвакуации нельзя ухудшать. Вентиляционные шахты и общедомовые инженерные стояки не ваши, даже если они стоят внутри ваших стен.

По несущим конструкциям норма уже приводилась: их замена и восстановление прямо названы в определении реконструкции в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса. Отдельная ловушка состоит в том, что арендатор обычно не знает, какая стена несущая. Определяют это по проектной документации на здание: ни толщина стены, ни мнение бригады тут не доказательство.

По общему имуществу в жилом доме кодекс категоричен:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции

• Часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, редакция на 04.08.2026, pravo.ppt.ru

К общему имуществу та же статья относит лестничные площадки и лестницы, лифты и шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы с коммуникациями, крыши, ограждающие конструкции дома и оборудование, которое обслуживает больше одного помещения. «Согласие всех» здесь буквальное: нужны подписи каждого собственника дома, двух третей голосов недостаточно.

Условия эвакуации проверяют и управляющая компания, и надзор. Перегородки между игровыми зонами меняют геометрию путей, количество и ширину выходов, расстояния до них, а юридическое требование тут то же: изменения не должны затрагивать характеристики надёжности и безопасности объекта. Конкретные пожарные требования к залу разобраны в материале про пожарную безопасность VR-парка, и закладывать их нужно на этапе проекта, пока перегородки ещё не построены.

Нужно ли письменное согласие арендодателя и что писать в договоре?

Коротко: письменное согласие арендодателя на перепланировку нежилого помещения нужно по двум причинам сразу. Без него у вас нет права требовать деньги за неотделимые улучшения, и без него вы не можете выступать в государственной процедуре от имени собственника. Устное «делайте» и переписка в мессенджере на оба вопроса не отвечают. В договоре должны быть четыре вещи: разрешение на работы, порядок согласования проекта, судьба улучшений и описание состояния, в котором помещение возвращается.

Гражданский кодекс делит ремонт между сторонами по умолчанию так:

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды... Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды

• Статья 616 Гражданского кодекса РФ, редакция на 10.06.2026, pravo.ppt.ru

Оговорка «если иное не предусмотрено договором» встречается в этой статье дважды, и в договорах торговых центров её почти всегда используют: капитальный ремонт переносят на арендатора. Помещение в состоянии «бетон без отделки» плюс обязанность капитального ремонта - совсем другая смета, чем кажется по ставке за метр.

Четыре условия, которые должны быть в договоре до того, как вы завезли подрядчика:

1. Разрешение на работы с перечнем того, что именно разрешено: перегородки, проёмы, инженерия, фасад и вывеска по отдельности.
2. Порядок согласования проекта: кто согласует, в какой срок, что считается молчаливым согласием, а что отказом.
3. Судьба неотделимых улучшений: возмещаются, не возмещаются, зачитываются в арендную плату.
4. Состояние на возврате: прямое описание, в каком виде помещение сдаётся обратно, лучше приложением с планировкой и фотографиями на дату передачи.

Отдельным пунктом стоит доверенность или прямое уполномочивание на подачу документов в процедуре согласования, если помещение находится в жилом доме. Без неё придётся на каждом шаге дёргать собственника, а он в этот момент занят своими делами.

Что бывает без письменного согласия, Верховный Суд разбирал на деле арендатора, который возвёл внутренние перегородки вопреки условию договора:

потребовать соблюдения условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества, то есть потребовать прекратить соответствующее нарушение и устранить последствия нарушения договора в виде восстановления состояния объекта

• Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 305-ЭС21-19638 по делу № А41-61713/2020, legalacts.ru

Перегородки в этом деле несущих конструкций не касались и ничьей безопасности не угрожали. Хватило одного нарушенного условия договора аренды.

Как франчайзер проверяет помещение до аренды и повторно после ремонта, описано в материале про согласование помещения, а порядок передачи готового объекта - в материале про приёмку VR-парка.

Кто платит за возврат помещения в прежнее состояние при выходе?

Коротко: по умолчанию платит арендатор. Кодекс обязывает вернуть имущество в том состоянии, в котором оно получено, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Неотделимые улучшения, сделанные с согласия арендодателя и за свой счёт, дают право на возмещение их стоимости, но только если в договоре не написано иное. Улучшения без согласия не возмещаются вообще.

Обязанность на возврате сформулирована коротко:

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором

• Часть 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ, редакция на 10.06.2026, pravo.ppt.ru

Для развлекательной точки это читается буквально: зал с пятью зонами, перегородками, подсветкой и росписью стен нужно вернуть пустой коробкой, если в договоре не написано иначе. Та же статья добавляет, что при несвоевременном возврате арендодатель вправе требовать арендную плату за всё время просрочки плюс убытки сверх неё. Демонтаж после закрытия точки, когда денег уже нет, - это просрочка по ставке аренды.

Судьбу самих улучшений решает статья 623:

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом

• Части 1, 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса РФ, редакция на 10.06.2026, pravo.ppt.ru

На языке сметы это выглядит так. Шлемы, мебель, стойка, консоли в банкетной комнате - отделимые улучшения, они ваши и уезжают с вами. Перегородки, проёмы, разводка вентиляции и электрики, стяжка, подвесные потолки - неотделимые, и по ним работает трёхступенчатая логика: с письменного согласия и за свой счёт - можно требовать возмещения; без согласия - возмещения нет; в договоре стоит «возмещению не подлежит» - первые две ступени отменяются, потому что обе нормы заканчиваются словами «если иное не предусмотрено договором аренды».

Отсюда вывод, который экономит реальные деньги: условие про улучшения выторговывается на входе, когда помещение пустое и арендодатель заинтересован в арендаторе. Вариантов обмена три: возмещение по оценке, зачёт стоимости работ в арендную плату на первые месяцы и арендные каникулы на период ремонта.

Сколько стоит бумажная часть и насколько она растягивает сроки?

Коротко: прямые расходы на бумажную часть обычно укладываются в десятки тысяч рублей и выглядят мелочью на фоне сметы ремонта в 900 тысяч - 1,9 млн. Дорого стоит время, которое уходит на согласование: в многоквартирном доме оно прибавляет к графику месяцы, акт комиссии утверждается до тридцати дней, а кадастровая часть идёт уже после акта. Главный денежный риск ждёт на выходе из аренды, когда помещение нужно возвращать арендодателю.

Бумажная часть перепланировки нежилого помещения стоит заметно меньше самих работ. Ориентиры, которые мы публиковали раньше, выглядят так: дизайн-проект зала 1 500-3 500 рублей за метр, а около 80 тысяч рублей за проект - цифра из независимого кейса, а не из нашей сметы. Инженерные разделы примерно 1 000 рублей за метр, отделка 18-23 тысячи рублей за метр по полной программе и 2-4 тысячи в экономном варианте. Ремонт полноформотной арены на 200-400 м² - 900 тысяч - 1,9 млн рублей, мини-формат на 46-52 м² - 125-300 тысяч.

Дизайн-проект и проект перепланировки - разные документы, и путать их дорого. Первый отвечает на вопрос «как зал будет выглядеть», второй - «что мы меняем в конструкции и почему это безопасно». Второй делает проектная организация, и нужен он именно для согласования - подрядчику он без надобности.

По срокам ориентиры из нашей практики запуска: ремонт по готовому проекту сети - около двух месяцев, индивидуальный проект с нуля растягивает фазу на полгода и больше. Согласование в многоквартирном доме накладывается на этот срок: пока нет решения органа, работы по проекту формально начинать нельзя.

Отдельно стоит считать деньги на выходе: демонтаж перегородок, восстановление стяжки и потолков, вывоз строительного мусора и восстановление фасада после вывески. Это та часть сметы, которой нет ни в одной презентации франшизы и которую видно только в договоре аренды. Как ремонт встраивается в общий бюджет, разобрано в материале про стоимость открытия VR-парка, а чем занят владелец параллельно с ремонтом - в материале про запуск VR-парка.

Что будет за самовольную перепланировку?

Коротко: административный штраф за самовольную перепланировку нежилого помещения есть только тогда, когда оно расположено в многоквартирном доме, и он небольшой - до 50 тысяч рублей на организацию. Дорого стоят два других последствия: требование привести помещение в прежнее состояние и штраф по реконструкции без разрешения, который для организации доходит до миллиона рублей с приостановкой деятельности на срок до 90 суток.

Профильный состав звучит так:

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей

• Часть 2 статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ, редакция на 01.10.2026, pravo.ppt.ru

Примечание к той же статье закрывает популярный вопрос про форму регистрации: «За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица» (примечание к статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях, редакция на 01.10.2026). Индивидуальный предприниматель платит по ставке организации, а не гражданина.

Здесь ключевая деталь: состав работает только для помещения в многоквартирном доме. Для зала в торговом центре этого состава нет, и арендаторы иногда делают из этого вывод «значит, ничего не будет». Вывод неверный: в нежилом здании место штрафа занимает другая статья, и суммы там на порядок выше.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток

• Часть 1 статьи 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ, редакция на 01.10.2026, pravo.ppt.ru

Третье последствие в кодексах вообще не описано, и для арендатора оно самое дорогое: расторжение договора аренды. Арбитражный суд Московского округа рассматривал спор по нежилому помещению площадью 209,6 м², где арендатор сделал перепланировку без разрешений:

Поскольку ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды N 07-00050/11 от 13.07.2011, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды от 13.07.2011 подлежит удовлетворению. Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил

• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.11.2014 № Ф05-12597/14 по делу № А40-165800/13-157-1521, garant.ru

Для развлекательной точки такой исход хуже любого штрафа: вы теряете помещение, в которое вложили ремонт, и остаётесь с обязанностью вернуть его в исходном виде.

Приостановка деятельности на девяносто суток для развлекательной точки означает закрытие на три месяца. Если они попадают на декабрь-февраль, точка теряет самый сильный квартал года - как устроены пики и провалы спроса, разобрано в материале про высокий сезон VR-парка.

Можно ли узаконить перепланировку задним числом?

Коротко: для помещения в многоквартирном доме такой путь прописан прямо в кодексе: суд может сохранить помещение в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создаётся угроза их жизни или здоровью. Это не формальность и не автоматическая легализация: сначала орган согласования требует вернуть всё как было, и только суд может решить иначе. Если решение суда не получено и срок пропущен, помещение собственника могут продать с публичных торгов.

Начинается всё с определения самовольных работ:

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса

• Часть 1 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, редакция на 04.08.2026, pravo.ppt.ru

Второе основание здесь важнее первого. Самовольной считается не только работа вообще без согласования, но и работа с отступлением от согласованного проекта. Подрядчик сдвинул перегородку на метр от проектного положения, потому что «так удобнее для кабель-канала», - формально это та же самовольная перепланировка, что и ремонт вообще без документов.

Собственник помещения «обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование» (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, редакция на 04.08.2026). Параллельно работает возможность сохранить результат:

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью

• Часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, редакция на 04.08.2026, pravo.ppt.ru

Слова «не создает угрозу их жизни или здоровью» здесь не декоративные. Семнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение первой инстанции и отказал в сохранении перепланировки нежилого помещения площадью 758,5 м², встроенного в жилой дом, именно по этому основанию: проверка выявила нарушение путей эвакуации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Таким образом, отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан является необходимым условием для сохранения помещения в перепланированном виде

• Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 № 17АП-8148/2021-ГК по делу № А60-4603/2021, meganorm.ru

Для зала с пятью игровыми зонами и банкетными комнатами это самый близкий к реальности сценарий отказа: несущие конструкции целы, техническое заключение в порядке, а перегородки перекрыли или сузили эвакуационный проход.

Если ни прежнее состояние не восстановлено, ни решение суда не получено, включается часть 5 той же статьи. Суд по иску органа согласования решает продать помещение с публичных торгов. Собственнику выплачивают вырученные деньги за вычетом расходов на исполнение решения, а обязанность привести помещение в прежнее состояние переходит на нового владельца.

Для арендатора у этой конструкции один практический смысл: иск пойдёт к собственнику помещения, а он предъявит требования вам по договору аренды. Объём требований определит договор, а не кодекс.

В торговом центре процедуры узаконивания перепланировки нежилого помещения нет, потому что нет и процедуры согласования. Путь там другой: технический план на фактическую планировку, изменения в реестре недвижимости через собственника, подтверждение управляющей компании о приёмке работ. Если же работы дотянули до реконструкции без разрешения, задним числом это административной бумагой не закрывается.

Как это выглядит в развлекательной точке: пять зон, банкетные комнаты, стойка

Коротко: наш собственный парк в Казани за три года прошёл этот путь дважды. Открылся 1 сентября 2023 года на Чистопольской, в 2025 году переехал в ТЦ XL, где из пустых 600 м² собрали пять игровых зон, 40 автономных шлемов и две банкетные комнаты с консолями. Саратовская точка в августе 2026 года показала второй сценарий: действующий VR-клуб переделывали под бренд, и готовое помещение всё равно пришлось менять.

Из этих двух историй видно, какие решения по планировке принимаются и что каждое из них тянет за собой.

Нарезка зала на зоны. Пять игровых зон в одном помещении - это не пять равных квадратов. Арене со свободным перемещением гостей по площадке нужна высота от 3 метров и чистый пол без порогов, зоне с симуляторами высота нужна меньше, а стойке администратора вообще не нужна глубина. Перегородки между ними ставятся не там, где красиво, а там, где это не ломает ни трекинг шлемов, ни пути эвакуации. Юридически каждая такая перегородка - изменение внутренней планировки по части 2 статьи 25 кодекса, даже без изменения общей площади.

Банкетные комнаты. Детские дни рождения - основная выручка формата, и под них нужны отдельные помещения с дверью, звукоизоляцией, мойкой и питанием под консоли. Мойка - это уже переустройство по части 1 статьи 25: перенос санитарно-технического оборудования с правкой технического паспорта. Звукоизоляция между банкетной комнатой и ареной - то, что закладывается в проект перегородки, а не докупается потом.

Подсобка под оборудование. Сорок автономных шлемов нужно заряжать, обслуживать и хранить. Это отдельное помещение с усиленной линией питания и вентиляцией, и в исходной коробке его нет, то есть оно создаётся перепланировкой.

Саратовский сценарий. Готовое помещение действующего VR-клуба выглядит как удача: зоны есть, инженерия протянута, пол ровный. Под формат сети его всё равно переделывали, с ремонтом и новой подачей для гостей, и открытие состоялось 25 августа 2026 года. Вывод простой: «помещение уже под развлечения» объём перепланировки уменьшает, но не отменяет.

Публичные требования сети - площадь от 200 м², потолки от 3 метров, выделенная линия не меньше 15-20 кВт - работают как входные данные для проекта. Полный разбор лежит в материале про помещение и локацию.

Что из этого берёт на себя франшиза?

Коротко: сеть снимает с партнёра проектную неопределённость, но не юридическую ответственность. В пакет входят помощь с локацией и арендой, дизайн-рекомендации под формат, план запуска и очная группа запуска на две недели. Проект перепланировки, его согласование, доверенность от собственника и обязательства по договору аренды остаются на партнёре - это зона, где работает его юрист, а не управляющая компания сети.

Что меняется с готовой моделью. Исчезает вопрос «какой должна быть планировка»: схема зон, высоты, покрытий и мощностей обкатана на действующих парках, и ремонт по готовому проекту занимает около двух месяцев против полугода с индивидуальным. Помещение проверяют до аренды: франчайзер смотрит планировку с размерами, фото входной группы, данные по потолкам и электрике и бракует дорогие в переделке варианты до подписания договора. После ремонта объект проверяют повторно, перед принятием под бренд.

Что остаётся на партнёре. Проект перепланировки нежилого помещения заказывает он, потому что проектировщик работает с документацией на конкретное здание. Заявителем в государственной процедуре выступает собственник, и доверенность - задача партнёра. Условия про улучшения и про состояние на возврате партнёр выторговывает в своём договоре аренды. Ответственность за самовольные работы тоже его, и перенести её на управляющую компанию сети нельзя никаким пунктом договора франшизы.

Честная оговорка в обе стороны: готовый дизайн-проект сокращает сроки и снимает ошибки планировки, но не превращает перепланировку в формальность и не отменяет ни одной нормы из разделов выше.

Что именно входит в пакет и где граница ответственности, разобрано в материалах про согласование помещения и про разрешения и документы для VR-парка.

Что сделать на этой неделе: порядок действий

Коротко: до подписания договора аренды по перепланировке нежилого помещения закрываются четыре вопроса - где стоит помещение, какие стены несущие, что разрешено делать по договору и в каком состоянии помещение возвращается. Эти четыре ответа стоят дешевле любого проекта и закрывают основную часть риска. Ниже порядок, по которому их получают.

1. Определите тип здания по выписке на помещение: многоквартирный дом или нежилое здание. От этого зависит, работает глава 4 Жилищного кодекса или нет, и это главный вопрос.
2. Запросите у собственника документацию на здание и отдайте проектировщику один вопрос: какие из стен, которые вы планируете трогать, несущие. Ответ нужен письменный.
3. Проверьте в проекте договора аренды четыре пункта: разрешение на работы с перечнем, порядок согласования проекта, судьба неотделимых улучшений, состояние на возврате. Отсутствие любого из них - повод вернуться к тексту договора до подписания.
4. Посчитайте выход: демонтаж перегородок, восстановление пола и потолков, вывоз мусора, восстановление фасада. Эта сумма понадобится, если точка закроется или переедет.
5. Для помещения в жилом доме запросите доверенность на подачу документов либо включите уполномочивание в договор аренды.
6. Для помещения в торговом центре получите регламент арендатора до подписания договора и сверьте с графиком ремонта: ночные работы и приёмка скрытых работ меняют срок.
7. Зафиксируйте исходное состояние. Планировка и фотофиксация на дату передачи, подписанные обеими сторонами. Через три года это единственное доказательство того, что вы получили.
8. Проект и договор покажите своему юристу - чтобы он прочитал ваш договор рядом со статьями кодекса.

Источники

• Статья 25 Жилищного кодекса РФ «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме», редакция на 04.08.2026 - pravo.ppt.ru
• Статья 26 Жилищного кодекса РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»: адресат согласования и состав пакета документов, редакция на 04.08.2026 - pravo.ppt.ru
• Статья 27 Жилищного кодекса РФ «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»: закрытый перечень оснований и срок выдачи решения, редакция на 04.08.2026 - pravo.ppt.ru
• Статья 28 Жилищного кодекса РФ «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»: технический план, акт приёмочной комиссии и момент завершения перепланировки, редакция на 04.08.2026 - pravo.ppt.ru
• Статья 29 Жилищного кодекса РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме»: приведение в прежнее состояние, сохранение по решению суда, продажа с публичных торгов, редакция на 04.08.2026 - pravo.ppt.ru
• Статья 36 Жилищного кодекса РФ «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме»: состав общего имущества и согласие всех собственников на его уменьшение, редакция на 04.08.2026 - pravo.ppt.ru
• Статья 1 Градостроительного кодекса РФ, пункт 14 «реконструкция» и пункт 14.2 «капитальный ремонт», редакция на 04.08.2026 - pravo.ppt.ru
• Статья 51 Градостроительного кодекса РФ «Разрешение на строительство», часть 17: случаи, когда разрешение не требуется, редакция на 04.08.2026 - pravo.ppt.ru
• Статья 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях «Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме», редакция на 01.10.2026 - pravo.ppt.ru
• Статья 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию», редакция на 01.10.2026 - pravo.ppt.ru
• Статья 616 Гражданского кодекса РФ «Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества», редакция на 10.06.2026 - pravo.ppt.ru
• Статья 622 Гражданского кодекса РФ «Возврат арендованного имущества арендодателю», редакция на 10.06.2026 - pravo.ppt.ru
• Статья 623 Гражданского кодекса РФ «Улучшения арендованного имущества», редакция на 10.06.2026 - pravo.ppt.ru
• Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"», статья 3: вступление в силу с 1 апреля 2024 года - garant.ru
• Письмо Минэкономразвития России от 14.04.2015 № Д23и-1578 «О государственном кадастровом учете изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции»: термин «перепланировка» применяется только к жилым помещениям - consultant.ru
• Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 305-ЭС21-19638 по делу № А41-61713/2020: перегородки без письменного согласия арендодателя и право требовать восстановления состояния объекта - legalacts.ru
• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.11.2014 № Ф05-12597/14 по делу № А40-165800/13-157-1521: расторжение договора аренды из-за перепланировки без разрешений - garant.ru
• Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 № 17АП-8148/2021-ГК по делу № А60-4603/2021: отказ сохранить перепланировку нежилого помещения из-за нарушения путей эвакуации - meganorm.ru

Планировку, смету ремонта и условия договора аренды дешевле разобрать одним заходом до того, как подрядчик зашёл на объект. Такой расчёт мы и делаем по заявке: смета по статьям, требования к помещению и порядок запуска под конкретный город.