Договор подряда на ремонт помещения: смета, аванс, приёмка

Помещение нашли, арендодатель согласовал планировку, подрядчик назвал сумму и срок. Договор подписали на двух страницах: предмет, цена, срок, подписи. Через полтора месяца подрядчик приносит бумагу на дополнительные работы, просит ещё четверть сметы и объясняет, что «так всегда бывает, стены оказались другие». Отказать нельзя: зал стоит без потолка, оборудование уже в пути, дата открытия назначена, а других бригад в городе свободных нет.

Такой разговор проигрывается задолго до него, в момент подписания договора. Гражданский кодекс даёт заказчику жёсткий набор инструментов: твёрдую цену, которую подрядчик не вправе поднять, обязанность предупредить до начала дополнительных работ, право не платить за них, если не предупредил, порядок приёмки, при котором скрытые недостатки остаются вашей претензией и через год. Работают эти нормы только через текст договора и через акты, которые вы подписываете по ходу работ.

Разбираю по статьям, какие условия закрывают деньги владельца точки, когда он подписывает договор подряда на ремонт помещения: вид подряда, кого можно нанимать, твёрдая смета против приблизительной, аванс, сроки с неустойкой, материалы, доплаты, приёмка, скрытые работы, гарантия и выход из договора.

Важно. Это пересказ норм со ссылками на тексты, а не юридическая консультация. Условия вашего договора и характер работ в конкретном помещении оценит юрист, который этот договор видит целиком.

Раз в неделю разбираем документы и деньги развлекательных точек на цифрах и первоисточниках. Оставайтесь на связи, если сейчас считаете смету открытия или выбираете подрядчика.

Почему ремонт ломает смету открытия точки?

Коротко: ремонт стоит в смете одной строкой, а на деле это десять подрядов с разными сроками и разной ответственностью: отделка, электрика под нагрузку зала, вентиляция, пожарные системы, слаботочка, вывеска. За смету выводят стыки между подрядами и дополнительные работы, о которых заказчика не предупредили вовремя.

Владелец считает ремонт как покупку: цена за метр, умноженная на площадь, плюс запас. Подрядчик считает его как процесс: вскрыл пол, нашёл другую стяжку, переделал, выставил счёт. Разница между этими способами счёта и есть перерасход, из-за которого точка открывается позже и с пустым оборотным капиталом.

Три места, где деньги уходят предсказуемо. Дополнительные работы без согласования: их делают и ставят владельца перед фактом. Сроки без денежных последствий: подрядчик уходит на другой объект, а аренда вашего зала капает. Приёмка «по дружбе», без осмотра и без оговорок в акте: после неё претензия по явным недостаткам уже не принимается.

Каждое из трёх мест закрывается конкретным условием договора, и дальше в тексте под каждое есть норма. Сколько денег держать на период ремонта и разгона, разбирает материал про оборотный капитал точки, а полную смету открытия - разбор сколько стоит открыть VR-парк.

Какой договор заключать на ремонт помещения?

Коротко: любой ремонт по заданию заказчика - это договор подряда по статье 702 Гражданского кодекса. Вопрос в том, подпадает ли он дополнительно под правила строительного подряда: от этого зависят четыре сильные для заказчика нормы, включая односторонний акт приёмки и пятилетний срок обнаружения недостатков. Если работы не тянут на капитальный ремонт, эти нормы надо вписывать в договор руками.

Базовая конструкция в статье 702 Гражданского кодекса:

1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

• Гражданский кодекс РФ, часть вторая, статья 702, zakonrf.info

Пункт 2 этой статьи добавляет, что к отдельным видам подряда, в том числе к строительному, правила общего параграфа применяются, «если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров». Сначала смотрим, не строительный ли это подряд, и только потом добираем общие нормы.

Границу задаёт пункт 2 статьи 740. Он перечисляет строительство, реконструкцию, монтажные и пусконаладочные работы, а дальше добавляет ключевую для ремонта фразу:

Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

• Гражданский кодекс РФ, статья 740, пункт 2, zakonrf.info

Здесь и возникает развилка, которую почти никто не замечает при подписании. Отделка арендованного помещения под зал (шпаклёвка, покраска, подвесной потолок, перегородки, покрытие пола, монтаж света) - капитальный ремонт здания или нет, решает характер работ, а не ваше желание. Если нет, § 3 главы 37 Гражданского кодекса сам по себе не применяется, и вместе с ним не работают четыре нормы, выгодные заказчику:

1. Односторонний акт приёмки по пункту 4 статьи 753: при отказе одной стороны подписать акт в нём делается отметка, и акт подписывает другая сторона.
2. Предварительные испытания до приёмки по пункту 5 той же статьи.
3. Контроль и надзор заказчика с привлечением инженера по статьям 748 и 749.
4. Пятилетний предельный срок обнаружения недостатков по статье 756.

Решение дешёвое: в договоре прямо написать, что к отношениям сторон применяются правила § 3 главы 37 Гражданского кодекса о строительном подряде, и продублировать нужные механики текстом. Свобода договора это позволяет, и спорить потом не о чем.

Второй выбор - один договор на весь ремонт или несколько на отдельные работы. В первом случае вы подписываете договор с генеральным подрядчиком (это тот, кто берёт весь объём и часть работ отдаёт другим исполнителям, субподрядчикам), и по пункту 3 статьи 706 он отвечает перед вами за всех, кого привёл.

Прямые договоры с отдельными исполнителями дают контроль над ценой каждого участка, но стыки между ними становятся вашей зоной: если электрик испортил свежую стяжку, виноватого вы ищете сами. Согласования с арендодателем и с городом, которые идут параллельно ремонту, разбирает материал про перепланировку нежилого помещения.

Кого можно нанимать: СРО, лицензия, самозанятый?

Коротко: для ремонта арендованного помещения членство в саморегулируемой организации подрядчику обычно не требуется вовсе. При договоре с застройщиком или техническим заказчиком работает порог 10 млн рублей по части 2.1 статьи 52 Градостроительного кодекса. Отдельное исключение - монтаж пожарных систем: это лицензируемый вид деятельности по закону № 99-ФЗ.

Про СРО (саморегулируемая организация, профессиональное объединение строителей с компенсационным фондом) владельцы точек слышат много и чаще всего не по делу. Норма в части 2 статьи 52 Градостроительного кодекса устроена так: требование о членстве привязано к тому, с кем заключён договор, и не зависит ни от суммы, ни от вида работ.

Работы по договорам <...>, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором <...>, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций <...> Работы по договорам <...>, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

• Градостроительный кодекс РФ, статья 52, часть 2, zakonrf.info

Арендатор, который делает отделку под свой зал, обычно не застройщик, не технический заказчик и не лицо, ответственное за эксплуатацию здания: за эксплуатацию торгового центра отвечает собственник или управляющая компания. Значит, подрядчик без СРО такой договор выполнять вправе. Если же заказчиком оказывается одно из перечисленных лиц, работает порог из части 2.1:

Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает десяти миллионов рублей.

• Градостроительный кодекс РФ, статья 52, часть 2.1, zakonrf.info

Десять миллионов на договор ремонт точки на 200-600 квадратных метров обычно не перебивает. Вывод: требовать у бригады свидетельство СРО смысла нет, а сверить предмет договора с формулировкой части 2 стоит.

Где лицензия действительно нужна - пожарные системы. Сигнализация, оповещение, дымоудаление, огнезащита попадают в перечень лицензируемых видов деятельности:

15. деятельность по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений

• Федеральный закон № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», статья 12, часть 1, zakonrf.info

Отделочник, который «заодно протянет сигнализацию», делает лицензируемую работу без лицензии, и принять такой монтаж значит повесить на себя переделку плюс риск на приёмке у пожарного надзора.

Разделяйте: отделка одним договором, противопожарные системы отдельным договором с лицензиатом, лицензию проверяйте в открытом реестре по идентификационному номеру компании. Что спросит инспектор потом, разбирает материал про пожарную безопасность точки.

Про самозанятых разговор короткий. Такой подрядчик законен, но даёт два ограничения: отвечает он своим имуществом в пределах того, что у него есть, и работников по трудовым договорам привлекать не вправе, то есть большой объём делает либо один, либо через серую бригаду. Бригада без договора и без чеков - худший вариант: доказывать в споре нечего, неустойку требовать не с кого, гарантийный срок спрашивать не с кого. Расписка в мессенджере и перевод на карту договором подряда не работают.

Твёрдая или приблизительная смета: что выбрать заказчику?

Коротко: по пункту 4 статьи 709 Гражданского кодекса цена работы считается твёрдой, если в договоре не написано иное. Твёрдую цену подрядчик не вправе поднять даже тогда, когда объём работ оказался больше ожидаемого. Приблизительная смета переносит весь риск перерасхода на заказчика, поэтому слово «приблизительная» в договоре читайте как «сумма ещё вырастет».

Смета появляется в договоре по пункту 3 статьи 709: смета, составленная подрядчиком, становится частью договора с момента её подтверждения заказчиком. Отсюда первое практическое правило: смета идёт приложением к договору с подписями обеих сторон, а не файлом в переписке. Пункт 4 при этом на стороне заказчика по умолчанию:

4. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

• Гражданский кодекс РФ, статья 709, пункт 4, zakonrf.info

Пункт 6 той же статьи закрывает главный аргумент подрядчика «мы не могли всё предусмотреть»: подрядчик не вправе требовать увеличения твёрдой цены, «в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов». Исключение в том же пункте одно: существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. Тогда подрядчик вправе требовать увеличения цены, а при отказе заказчика - расторжения договора по статье 451.

Для изменений по инициативе заказчика работает статья 744, и в ней стоит цифра, полезная до разговора о доплате: заказчик вправе менять техническую документацию, если вызванные этим дополнительные работы не превышают десяти процентов общей сметной стоимости и не меняют характера работ; сверх этого - только по согласованной дополнительной смете. Зеркальное право есть у подрядчика: по пункту 3 статьи 744 он требует пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость превысила смету не менее чем на десять процентов.

И про экономию. По статье 710 подрядчик, чьи фактические расходы оказались меньше заложенных в цену, сохраняет право на оплату по цене договора, пока заказчик не докажет, что экономия повлияла на качество. Распределение экономии между сторонами прописывается в договоре отдельно, и в ремонте под точку это разумный пункт: он убирает у подрядчика стимул «сэкономить молча».

Сколько давать аванса и чем он обеспечен?

Коротко: по пункту 2 статьи 711 Гражданского кодекса подрядчик вправе требовать аванс только в случаях и в размере, которые указаны в законе или договоре. По умолчанию работа оплачивается после окончательной сдачи результата. Значит, размер аванса - это полностью ваш торг, и привязывать платежи надо к этапам, закрытым актами, а не к календарю.

Норма звучит так:

1. Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

2. Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда.

• Гражданский кодекс РФ, статья 711, zakonrf.info

Полную предоплату за ремонт зала оправдать нечем. Рабочая схема - платёж на закупку материалов под конкретную накладную плюс оплата по этапам, где каждый этап описан в договоре и закрывается актом: демонтаж и черновая подготовка, инженерные сети, чистовая отделка, монтаж света и оборудования зала, финальная уборка и сдача.

Два пункта, которые стоит добавить к авансу. Первый - возврат неосвоенного аванса при досрочном прекращении договора с конкретным сроком: без него деньги придётся возвращать как неосновательное обогащение, а это другой разговор и другие сроки. Второй - отчёт об израсходовании материалов: статья 713 обязывает подрядчика использовать материал заказчика экономно и расчётливо, после работ представить отчёт и вернуть остаток либо с согласия заказчика уменьшить цену на его стоимость.

Обратная сторона: статья 712 даёт подрядчику право удержания результата работ, оборудования заказчика и остатка материала до уплаты цены. Для развлекательной точки вывод простой: завозить дорогое оборудование зала в помещение, где ремонт ещё не оплачен и не принят, - плохая идея.

Как прописать сроки, чтобы просрочка стоила подрядчику денег?

Коротко: по статье 708 Гражданского кодекса в договоре указываются начальный и конечный сроки, а промежуточные - по согласованию. Без неустойки сроки остаются словами: взыскать получится только убытки, которые ещё надо доказать. Неустойка по статье 330 доказывания убытков не требует, и это главный аргумент заказчика в переписке с подрядчиком.

Статья 708 закрепляет ответственность за нарушение не только конечного, но и промежуточных сроков, если иное не установлено законом или договором. График работ, вынесенный в приложение, получает юридическую силу, и просрочка по этапу становится самостоятельным нарушением. Денежный эффект даёт неустойка:

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

• Гражданский кодекс РФ, статья 330, пункт 1, zakonrf.info

Последняя фраза и есть вся ценность пункта о неустойке: считать упущенную выручку незапущенного зала не придётся. Размер стоит держать в разумных границах: статья 333 позволяет суду уменьшить явно несоразмерную неустойку, а для предпринимателя - по его заявлению и в исключительных случаях, если доказано, что взыскание в договорном размере даст кредитору необоснованную выгоду. Пени в районе десятых долей процента от стоимости этапа за день обычно спор переживают, запредельные проценты суд срезает.

Отдельно - проценты по статье 395. Они считаются по ключевой ставке Банка России за соответствующие периоды, если иной размер не установлен законом или договором. На 31 октября 2026 года ключевая ставка по данным Банка России составляет 14,00% годовых, и действует это значение с 27 июля 2026 года.

Деталь пункта 4 статьи 395, о которой забывают: если соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение денежного обязательства, предусмотренные этой статьёй проценты не взыскиваются, если иное не установлено законом или договором. Два инструмента на один случай не складываются, поэтому в договоре выбирайте: либо неустойка, либо проценты.

Третий рычаг - право выйти из договора до срока по статье 715: подрядчик не приступил своевременно или работает настолько медленно, что окончание к сроку явно невозможно (пункт 2), либо по ходу работ стало очевидно, что результат будет негодным (пункт 3). Во втором случае сначала назначается разумный срок на устранение, потом отказ от договора либо исправление другим лицом за счёт подрядчика. Сколько недель запаса держать в графике, разбирает материал про сроки открытия точки.

Кто покупает материалы и кто отвечает за их качество?

Коротко: по статье 704 Гражданского кодекса работа по умолчанию выполняется иждивением подрядчика, то есть из его материалов, его силами и средствами, и за качество этих материалов отвечает он. Если материалы закупаете вы, ответственность за их пригодность переходит к вам, и экономия на этой схеме часто съедается переделками.

Выбор схемы влияет на цену, на скорость и на то, с кем вы будете разговаривать, когда покрытие пола вздуется через два месяца.

Две нормы читаются вместе. Статья 716 обязывает подрядчика немедленно предупредить заказчика и приостановить работу при обнаружении непригодности предоставленных заказчиком материалов, оборудования или технической документации, а также возможных неблагоприятных последствий указаний заказчика о способе работы; пункт 2 лишает подрядчика, который не предупредил, права потом ссылаться на эти обстоятельства. Статья 745 добавляет симметричное правило для строительного подряда: сторона, обеспечивающая материалами, отвечает за невозможность их использования без ухудшения качества работ.

Практический вывод для зала: материалы, от которых зависит безопасность гостей и приёмка у надзора (огнезащита, покрытие пола игровой зоны, кабель), отдавайте в закупку подрядчику вместе с ответственностью, а декор, мебель и оборудование закупайте сами. Чем заканчивается экономия не в том месте, разбирает материал на чём экономить при открытии.

Что делать, когда подрядчик требует доплату посреди ремонта?

Коротко: ответ зависит от одного факта - предупредил ли подрядчик до того, как начал дополнительные работы. По пункту 5 статьи 709 и пункту 4 статьи 743 Гражданского кодекса подрядчик, не выполнивший обязанность предупредить, лишается права требовать оплаты дополнительных работ. Поэтому просьба о доплате за уже сделанное почти всегда упирается в порядок согласования, и деньги тут вторичны.

Три типовые ситуации, по порядку.

1. Предупредил заранее, цена приблизительная. Работает пункт 5 статьи 709: заказчик, не согласившийся на превышение, вправе отказаться от договора, а подрядчик тогда требует оплату за выполненную часть. У вас есть выбор, и это нормальный деловой разговор.
2. Предупредил, но цена твёрдая. Работает пункт 6 статьи 709: поднимать твёрдую цену нельзя, кроме непредвиденного существенного роста стоимости материалов. Недооценённый объём работ доплаты не даёт.
3. Не предупредил, работы сделал, пришёл за деньгами. Самая жёсткая норма строительного подряда:

3. Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.

4. Подрядчик, не выполнивший обязанности, установленной пунктом 3 настоящей статьи, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

• Гражданский кодекс РФ, статья 743, пункты 3 и 4, zakonrf.info

В конце пункта 4 стоит оговорка: подрядчик сохраняет право на оплату, если докажет необходимость немедленных действий. Прорвавшийся стояк, который заливал бы помещение, под эту оговорку попадает. Переделанная по собственной инициативе стяжка - нет.

Для текста договора отсюда два пункта. Любые дополнительные работы выполняются только после подписанного сторонами допсоглашения с новой сметой и новым сроком, а работы без такого соглашения не оплачиваются и приёмке не подлежат. И один письменный канал для согласований: письмо на согласованный адрес или бумажный журнал с подписями. Разговор на объекте в споре не предъявишь.

Чем ремонт под развлекательную точку отличается от офисного?

Коротко: на развлекательной точке ремонт обслуживает нагрузку, которой в офисе нет: десятки гостей одновременно, активное движение по залу, высокий потолок, своя электрика под оборудование и свет, темнота как часть сценария. Подрядчик, который делал только офисы и квартиры, эти требования в смету не положит, и выяснится это на приёмке.

Эту часть в выдаче по запросу про договор подряда не пишут: её знают только те, кто такие залы собирал. Параметры нашей франшизы: площадь от 200 квадратных метров, высота потолка от 3 метров, запуск точки от 2 до 4 месяцев.

Собственный парк сети в Казани работает с 1 сентября 2023 года, с 2025 года - в торговом центре XL на 600 квадратных метрах: 5 игровых зон, 40 автономных шлемов, 2 банкетные комнаты с игровыми приставками. Второй сюжет - Саратов, где действующий клуб перешёл под бренд сети, прошёл ремонт и открылся 25 августа 2026 года. Оба раза ремонт готовил площадку под движение гостей по правилам игрового зала.

Что отсюда надо вынести в техническое задание подрядчику.

1. Высота и всё, что под потолком. Потолок от 3 метров нужен не для красоты: при свободном перемещении гость поднимает руки и контроллеры. Значит, трассы вентиляции, кабельные лотки и светильники не должны опускаться в игровую зону, и решается это на этапе проекта, пока трассы ещё можно поднять.
2. Электрика под реальную нагрузку. Зарядные станции шлемов, компьютеры, световое оборудование, звук, кассовая зона, вентиляция. Количество линий и их раскладку по залу считают заранее, иначе потом тянут кабель-каналы по готовой отделке. Что именно считать, разбирает материал про электричество в точке.
3. Пол и стены игровой зоны. Гость в шлеме двигается и иногда задевает стену, поэтому покрытие пола и защита стен - отдельная строка сметы со своими материалами. По статье 721 результат работы должен быть пригоден для использования, указанного в договоре, поэтому назначение «игровой зал со свободным перемещением гостей» пишется в договоре прямо.
4. Темнота и свет как часть продукта. Роспись флуоресцентными красками, ультрафиолетовая и светодиодная подсветка, фотозоны требуют конкретных материалов и конкретной последовательности этапов. Отделочник без такого опыта зальёт поверх грунт не того типа, и переделка пойдёт за ваш счёт: такие требования выносят в техническое задание до начала работ. Общий разбор оформления зала - в материале про дизайн VR-парка.
5. Банкетные комнаты и зона ожидания. Детские дни рождения под ключ - ядро выручки формата, а это отдельные помещения со своей мебелью, электрикой и акустикой. В смете они часто теряются, потому что «это же просто комната».
6. Вывеска и фасад. Монтаж вывески почти всегда отдельный подряд и отдельное согласование с торговым центром и городом. Разбор - в материале про вывеску точки.

Пока идёт ремонт, помещение уже стоит денег, и кто платит за эти месяцы, решают арендные каникулы в договоре аренды, а не договор подряда. Просрочка подрядчика на месяц - это месяц аренды и месяц сдвинутого открытия, поэтому неустойка в подряде должна хотя бы покрывать ставку аренды за период просрочки. Как это торгуется, разбирает материал про договор аренды.

Как принимать работы, чтобы потом можно было спорить?

Коротко: по пункту 3 статьи 720 Гражданского кодекса заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки, которые можно было увидеть при обычной приёмке. Поэтому приёмка - это осмотр с подрядчиком и акт, в котором либо нет недостатков, либо они перечислены вместе с правом требовать их устранения.

Начинается с обязанности заказчика:

1. Заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику.

2. Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении.

3. Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки).

• Гражданский кодекс РФ, статья 720, пункты 1-3, zakonrf.info

Из этих трёх пунктов складывается порядок, который прописывают в договоре и дальше соблюдают буквально.

1. Подрядчик письменно сообщает о готовности к сдаче этапа или всего результата.
2. Вы в согласованный срок приезжаете и осматриваете вместе с подрядчиком, с фотофиксацией каждого спорного места.
3. Все замечания попадают в акт, даже мелкие. Если замечаний много, составляется ведомость недостатков с датой устранения по каждому пункту.
4. В акте пишется прямая фраза о том, что подписание не лишает заказчика права предъявить требования по недостаткам, которые будут обнаружены позже.
5. Если подрядчик уклоняется от подписания, работает пункт 4 статьи 753: при отказе одной стороны от подписания акта в нём делается отметка об этом и акт подписывает другая сторона. Эта норма относится к строительному подряду, поэтому её стоит продублировать в договоре текстом, если характер работ к строительному подряду не относится.

Два дополнения. Пункт 5 статьи 753 позволяет предусмотреть предварительные испытания до приёмки, и для зала это разумно: вентиляция под нагрузкой, свет в полной темноте, электрика при включении всего оборудования разом.

Пункт 5 статьи 720 решает тупиковый спор о причинах недостатков: по требованию любой стороны назначается экспертиза, и расходы несёт подрядчик, кроме случаев, когда экспертиза показала отсутствие нарушений с его стороны или отсутствие причинной связи. Правила составления передаточных документов разбирает термин глоссария акт приёма-передачи, а чек-лист того, что физически проверять в зале при сдаче, собран в материале про приёмку точки.

Отказаться принимать результат целиком позволяет пункт 6 статьи 753, но планка высокая: недостатки должны исключать использование объекта по назначению и быть неустранимыми обеими сторонами.

Как записать скрытые работы в договор, чтобы их не закрыли без вас?

Коротко: право на претензию по скрытым недостаткам даёт пункт 4 статьи 720 Гражданского кодекса, но пользоваться им без промежуточных актов тяжело. Работает это только через договор: список скрытых работ, срок вызова на осмотр, запрет закрывать узел следующим этапом до подписания акта и вскрытие за счёт подрядчика, если закрыли без вас.

Опора здесь - пункт 4 статьи 720:

4. Заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.

• Гражданский кодекс РФ, статья 720, пункт 4, zakonrf.info

Норма даёт право, но пользоваться им без доказательств тяжело: через год после сдачи придётся доказывать, что кабель проложен не той марки или что гидроизоляции под стяжкой нет вовсе. Чек-лист того, что смотреть на таком осмотре по инженерным системам, уже разобран в материале про приёмку точки. Здесь я беру то, чего в том чек-листе нет: как эта процедура прописывается в договоре подряда, чтобы у вас было право её требовать.

Пять условий, которые делают промежуточную приёмку обязательной для подрядчика.

1. В договоре перечисляется список работ, которые признаются скрытыми, и устанавливается запрет закрывать их следующим этапом до подписания акта.
2. Подрядчик вызывает вас за один-два рабочих дня до закрытия работы. Срок вызова тоже стоит зафиксировать в договоре.
3. На осмотре фотографируется каждый участок: общий вид, узел, рулетка или маркер с привязкой к месту. Фотографии прикладываются к акту как приложение с датами.
4. Акт подписывается на месте, по каждому участку указывается, что именно выполнено и из каких материалов, со ссылкой на накладную.
5. Только после подписания идёт следующий этап. Если работу закрыли без вас, это основание требовать вскрытия за счёт подрядчика, и такое условие в договоре лучше иметь заранее.

Для развлекательной точки в список попадают линии электропитания игровых зон, крепления оборудования к стенам и потолку, закладные под экраны и проекторы, узлы подвесного потолка, огнезащитная обработка и прокладка кабелей противопожарных систем. Цена ошибки тут считается не в стоимости участка, а в простое зала: вскрытый потолок в работающем парке означает закрытую зону и возвращённые гостям предоплаты. Что делать, когда точка встала не по вашей вине, разбирает материал про форс-мажор и простой точки.

Сколько действует гарантия на ремонт?

Коротко: без гарантийного срока в договоре претензии по качеству можно предъявить в пределах двух лет со дня передачи результата (пункт 2 статьи 724 Гражданского кодекса). По договору строительного подряда предельный срок обнаружения недостатков - пять лет по статье 756. Исковая давность, то есть срок, в течение которого ещё можно пойти в суд, по требованиям о качестве работ составляет один год и считается по особому правилу статьи 725.

Три разных срока путают чаще всего, поэтому разложу их отдельно.

Пункт 5 статьи 724 задаёт точку отсчёта гарантии: если договором не предусмотрено иное, гарантийный срок начинает течь с момента, когда результат работы был принят или должен был быть принят заказчиком. Пункт 4 той же статьи закрывает лазейку с короткой гарантией: если договорный гарантийный срок меньше двух лет, а недостатки обнаружены после его истечения, но в пределах двух лет, подрядчик отвечает, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата или по причинам, возникшим до этого момента.

Для строительного подряда статья 755 добавляет оговорку в пользу заказчика: подрядчик отвечает за дефекты, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли из-за нормального износа, неправильной эксплуатации, инструкций заказчика или ремонта, выполненного самим заказчиком либо третьими лицами. Бремя доказывания здесь на подрядчике, и это существенная разница. Пункт 3 той же статьи: течение гарантийного срока прерывается на всё время, когда объект не мог эксплуатироваться из-за недостатков, за которые отвечает подрядчик.

Срок исковой давности по статье 725 устроен неочевидно. Он составляет один год, но если результат принимался по частям, течение начинается со дня приёмки результата в целом, а если заявление о недостатках сделано в пределах гарантийного срока, то со дня такого заявления.

Отсюда практическое правило: заявлять о недостатке письменно сразу, как увидели. Что такое гарантийный срок в договорном смысле, поясняет термин глоссария гарантийный срок.

Что требовать при недостатках, даёт пункт 1 статьи 723: безвозмездное устранение в разумный срок, соразмерное уменьшение цены либо возмещение своих расходов на устранение, если право устранять их предусмотрено договором. Третий вариант без договорного пункта не работает, поэтому его вписывают заранее.

Как выйти из договора, если подрядчик тянет сроки?

Коротко: у заказчика есть три разных выхода. Безмотивный отказ по статье 717 с оплатой выполненной части и возмещением убытков подрядчика. Отказ по статье 715 из-за просрочки или явно плохого качества. Отказ по пункту 3 статьи 723, когда недостатки существенны и неустранимы или не исправлены в назначенный срок. Цена у этих выходов разная, и выбирать надо осознанно.

Самый спокойный путь прописан в статье 717:

Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

• Гражданский кодекс РФ, статья 717, zakonrf.info

Выход без причины стоит денег: оплата сделанного плюс убытки подрядчика в пределах разницы. Им пользуются, когда работать с бригадой уже нельзя, а доказывать нарушения дороже, чем заплатить.

Выход из-за нарушения дешевле, но требует фактуры по статье 715: просрочка начала, слишком медленный темп либо очевидность негодного результата. Собирать её надо с первой недели ремонта: письменные претензии, фотографии объекта с датами, журнал работ, переписка по согласованному каналу.

Третий путь - по пункту 3 статьи 723: если отступления или недостатки в назначенный заказчиком разумный срок не устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. Здесь ключевое слово «назначенный»: сначала письменное требование с конкретным сроком, потом отказ.

Обратная норма тоже работает. Статья 719 даёт подрядчику право не начинать или приостановить работу, когда нарушение заказчиком своих обязанностей препятствует исполнению; норма прямо называет непредоставление материала, оборудования и технической документации, а перечень в ней открытый. Задержали проект или доступ в помещение - подрядчик останавливается законно, и срок сдвигается не по его вине.

Порядок досудебного разговора с любым контрагентом разбирает термин глоссария досудебная претензия.

Что сделать на этой неделе и что берёт на себя франшиза?

Коротко: до подписания договора подряда закройте двенадцать условий из таблицы ниже, разделите отделку и противопожарные системы на разные договоры и зафиксируйте список скрытых работ. Это занимает один вечер и стоит дешевле любого спора о доплате в середине ремонта. По франшизе часть этой работы вы получаете готовой: дизайн-рекомендации, требования к помещению и поставщиков со спецценами.

Порядок действий на эту неделю, если помещение уже выбрано.

1. Определите по характеру работ, будет ли ваш ремонт капитальным ремонтом здания. Сомневаетесь - вписывайте применение правил строительного подряда в договор, это бесплатно.
2. Разделите предмет: отделка, инженерные сети, противопожарные системы, вывеска. На противопожарные системы берите подрядчика с лицензией по пункту 15 части 1 статьи 12 закона № 99-ФЗ и проверяйте её в открытом реестре.
3. Запросите смету таблицей по видам работ с объёмами и ценой за единицу, а не одной строкой «ремонт под ключ», и пропишите твёрдую цену, график этапов, неустойку и согласование дополнительных работ через допсоглашение.
4. Составьте список скрытых работ и срок вызова на их осмотр.
5. Назначьте одного человека с вашей стороны, который принимает этапы и подписывает акты, и один письменный канал для всех согласований.
6. Сверьте сроки ремонта с арендными каникулами и с датой поставки оборудования, чтобы зал не ждал подрядчика с уже завезёнными шлемами.

Что из этого берёт на себя сеть. В пакете франшизы «Нереальность» идут дизайн-рекомендации и требования к помещению, помощь с подбором локации и арендой, поставщики оборудования со спецценами, а закупку и логистику ведёт управляющая компания. Паушальный взнос 790 000 ₽, вложения от 2,5 млн ₽ при площади от 200 квадратных метров, запуск под ключ - от 3,5 млн ₽, роялти нет, на запуск приезжает группа на 2 недели.

Договор подряда с местной бригадой подписываете вы, но техническое задание на зал получаете готовым. Как устроен запуск по шагам, разбирает материал про запуск точки, а типовые промахи первого открытия - разбор ошибок при открытии.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, часть вторая, глава 37, § 1 «Общие положения о подряде»: статья 702 (определение договора подряда), 704 (иждивение подрядчика и ответственность за материалы), 706 (генподрядчик и субподрядчики), 708 (сроки), 709 (цена и смета), 710 (экономия подрядчика), 711 (порядок оплаты и аванс), 712 (удержание), 713 (отчёт об израсходовании материала), 715 (права заказчика при просрочке), 716 (обязанность предупредить), 717 (отказ заказчика от договора), 719 (права подрядчика при встречном нарушении), 720 (приёмка и скрытые недостатки), 721 (качество работы), 722 (гарантия качества), 723 (ответственность за ненадлежащее качество), 724 (сроки обнаружения недостатков), 725 (исковая давность) - zakonrf.info
• Гражданский кодекс РФ, часть вторая, глава 37, § 3 «Строительный подряд»: статья 740 (определение и применение к капитальному ремонту), 743 (техническая документация и дополнительные работы), 744 (изменения в документации и порог десяти процентов), 745 (обеспечение материалами), 748 (контроль и надзор заказчика), 749 (инженер заказчика), 753 (сдача и приёмка, односторонний акт), 755 (гарантии качества), 756 (предельный срок пять лет) - zakonrf.info
• Гражданский кодекс РФ, часть первая: статья 330 (неустойка, кредитор не обязан доказывать убытки), 333 (уменьшение неустойки судом), 395 (проценты по ключевой ставке и их соотношение с неустойкой) - zakonrf.info
• Градостроительный кодекс РФ, статья 52, части 2 и 2.1: требование о членстве в саморегулируемой организации привязано к контрагенту по договору, порог обязательств по договору - десять миллионов рублей - zakonrf.info
• Федеральный закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», статья 12, часть 1, пункт 15: деятельность по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений - лицензируемый вид деятельности - zakonrf.info
• Банк России, ключевая ставка: 14,00% годовых с 27.07.2026 - cbr.ru

Ремонт дешевле разобрать до подписания договора подряда, чем переделывать в уже собранном зале: вскрытый потолок в работающем парке означает закрытую зону и возвращённые гостям предоплаты. Такой разбор мы и делаем по заявке вместе со сметой и финмоделью под конкретный город.